나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41328 [2] 경기도 안성시 고삼면 가유리 110 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 고삼면 가유리 소재 '고삼면사무소' 북측에 위치하며, 주위는 단독주
택, 전, 답, 임야 등이 소재하는 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

- 기호 1, 6 : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하나, 운행
빈도 등을 고려할 때, 대중교통상황은 다소 불편한 편임.

- 기호 2, 3, 4, 5 : 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소
재하나, 운행빈도 등을 고려할 때, 대중교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

- 기호 1 : 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택의 건부지로 이용 중임.

- 기호 2 : 완경사지대를 자체 지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 전 및 임야 등으로
이용 중임.

- 기호 3, 4 : 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중임.

- 기호 5 : 완경사지대를 자체 지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 나지로 이용 중임.

- 기호 6 : 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 기호 1 : 본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

- 기호 2, 3, 4, 5 : 현황 맹지임.

- 기호 6 : 본건 북서측에서 북동측으로 이어지는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1, 3, 4, 6 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,

- 기호 2 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,

- 기호 5 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(㉠~㉣)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 벽돌조 슬래브지붕 단층주택으로서,
(사용승인일: 1988.09.0.)

-외벽: 벽돌 마감 등,
-창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수시설, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(㉠~㉣)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.맹지임.
2.인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.
3.농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41328 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고삼농업협동조합 (추정)

* 최초 경매 신청 접수일: 2025-02-17

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 경기도 안성시 고삼면 가유리 소재 '고삼면사무소' 북측에 위치하며, 주변은 단독주택, 전, 답, 임야 등이 혼재된 농경지대임. 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 접근성: 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장의 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편함.

* 도로 접근성: 본건은 맹지임. 인접 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 시 도로 확보가 필요한 상황임.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본건은 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 성장관리권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 소유권 현황: 소유자는 이현구 명의로 1990년 1월 18일 매매를 통해 소유권 이전 등기됨.

* 등기부상 권리 분석:

* 말소기준권리: 2009년 7월 1일 접수된 고삼농업협동조합의 근저당권(을5)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을5, 을14, 을15 (근저당권), 갑2 (임의경매개시결정), 갑3, 갑4 (압류) 등기 등은 매각으로 인해 소멸됨.

* 인수되는 권리: 을2 (지상권설정, 1997년 12월 26일 접수, 고삼농업협동조합). 다만, 물건명세서상 지상권자인 신청채권자 고삼농업협동조합이 2025년 11월 27일자로 말소 동의서를 제출하였으므로, 해당 지상권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 이는 낙찰자가 권리상 부담 없이 토지를 취득할 수 있음을 의미함. (단, 최종 법원 확인 필요)

* 임차인 현황: 임차인은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

* 주변 개발 현황: 본 물건지는 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 개발보다는 농업 기반 유지 및 일부 주거지 위주로 형성되어 있음.

* 농업 지역 특성: 농업진흥구역 또는 생산관리지역 등에 해당하여 농업 관련 활동 및 시설 입지에 적합한 특성을 가짐.

5. 생활정보

* 편의시설 및 공공기관 접근성: '고삼면사무소'가 인근에 있어 기본적인 행정 및 면 단위 편의시설 접근은 가능하나, 시/군 단위의 종합적인 편의시설 이용은 차량 이동이 필수적임.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 인접 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축 시 도로 확보에 따른 어려움이 예상됨.

* 농지 취득 자격 증명 필수: 본건은 답(전)으로 이용 중인 농지이므로, 낙찰 후 관할 시/군/구청에서 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 함. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있음.

* 제시외 건물: 공부와 상이한 제시외 건물(㉠~㉣)이 존재할 가능성이 있어, 철거 또는 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 수 있음.

* 주변 토지 이용: 주변이 농경지대이므로, 향후 토지 이용 계획 변경이나 개발 시 주변 민원 발생 소지가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 고삼면 가유리에 위치한 4039.00㎡(약 1221.9 평) 면적의 농지(답)입니다. 현재 농업용으로 이용 중이며, 생산관리지역 등에 해당합니다. 가장 큰 특징은 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점입니다. 권리분석상으로는 선순위 지상권이 등기되어 있으나, 지상권자가 말소 동의서를 제출하여 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로 권리상 부담은 크지 않다고 판단됩니다. 다만, 맹지라는 점과 농지법규 준수 의무는 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지: 농업 시설, 창고, 또는 농업 관련 사업 부지로 활용 가능성 보유.

* 개발 가능성: 향후 주변 지역 개발에 따른 지가 상승 잠재력 (맹지 해소 방안 마련 시).

* 권리관계 명확성: 선순위 지상권 말소 동의로 권리상 부담 최소화.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 569,499,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정 시, 맹지 및 농지 취득 제한 등 리스크 요인을 고려하여 감정가 대비 할인율 적용이 필요합니다. 또한, 주변 유사 물건의 실거래가 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 하며, 본 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 실사 및 추가 분석을 통해 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.