나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4326 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제18층 제1801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동8가 소재 '서강 어린이공원' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제18층 제1801호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.
(후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서, ""공동주택(도시형생활주택),업무시설(오피스텔),제1종근린생활시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 폭 약 30M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1):
도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의), 건축선(건축과 문의)임.

일련번호 2),3): 공히
도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)임.

일련번호 4):
도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4326 (1)

감정가: 136,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제18층 제1801호

건물명: 메이준

주용도: 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설

건축년도: 2011년 (준공일 2011.06.16 기준)

총 층수: 19층

해당 층수: 18층

1.3. 면적 정보

토지 면적: 2.92㎡ (약 0.88평)

토지 지분: 2.92㎡ (약 0.88평)

건물 면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

건물 지분: 12.11㎡ (약 3.66평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동8가에 소재하며, '서강 어린이공원' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

대상 물건은 동측으로 폭 약 30M의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 등 다수의 도시계획법규 및 조례에 의한 행위 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권이전(갑4, 윤정섭; 갑5, 김지연) 및 주택임차권(을3, 김명식)이 등기되었으나, 압류(갑6, 시흥세무서장; 갑7, 영등포구; 갑8, 울산세무서장)와 강제경매(갑9, 주택도시보증공사) 등이 순차로 등기되어 말소되었습니다. 말소기준권리는 갑6 압류(시흥세무서장)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(김명식)가 있으며, 보증금 135,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 3월 2일, 확정일자는 2021년 2월 24일입니다. 권리분석 상 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 본 건은 HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

해당 물건이 위치한 영등포동8가는 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 주택가 등이 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 인근 시설

'서강 어린이공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 롯데마트 맥스 영등포점, 영등포농협 하나로마트, 영등포시장 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 통상적인 주거지 내에서 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주변에 마트, 시장, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

인근에 서울영동초등학교(약 152m), 영등포평생학습관(약 215m) 등이 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 김명식(보증금 135,000,000원)의 경우, 등기부상 주택임차권이 말소되었고 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각이라는 특수성을 고려할 때, 관련 세부 내용을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 건축물 노후도

2011년 준공된 건물로, 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 복합 용도

건물이 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등 복합 용도로 이용 중이므로, 향후 관리 및 운영에 있어 복합적인 관리가 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 3천 6백만원이며, 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특수 매각 조건이 붙어 있어 계약 시 세부 조건을 반드시 확인해야 합니다. 건물 규모(12.11㎡)가 작으므로 1인 가구 또는 소규모 임대 사업용으로 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 영등포구 역세권 입지

* 1인 가구 또는 소형 투자용으로 적합한 면적

* 대항력 있는 임차인 인수 부담 없음 (HUG 조건부)

* 편리한 교통 및 생활 편의시설 접근성

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 특히, 본 건은 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 투자 심리에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

최근 인근 유사 건물(리안펠리체, 디하우재)의 실거래가 데이터를 분석한 결과, 면적당 가격은 811만원 ~ 1,209만원/㎡ 수준으로 나타났습니다. 본 건의 전용면적 12.11㎡를 적용하면, 약 9,834만원에서 1억 4,630만원 범위로 추정됩니다.

본 건의 감정가(1억 3,600만원)는 이러한 시세 범위 내에 있으며, 명확한 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 유찰 없이 진행될 가능성이 높습니다.

현 시세 및 경매 동향을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준인 1억 3,600만원을 기준으로, 낙찰 가능성을 높이기 위해 1억 2,500만원 ~ 1억 4,500만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. (본 예상 입찰가는 시세 분석에 기반한 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.