나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87996 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 OOOOOOOO OOOOOOOOOOOO OOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "한수중학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 킨텍스역(GTX-A)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건내 제1층 제씨128호로서,
(사용승인일 : 2017.09.25.)
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
내벽 : -.

이용상태

공부상 판매시설(상점)로 현장조사시 폐문상태임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동 및 북서측으로 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-10-11), 지구단위계획(KINTEX1단계도시개발), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역(전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

1. 현황조사서와 감정평가서에 따르면 본건(씨128호)은 씨129호와 같이 두개의 물건을 하나로 합병하여 'MBC스타산소케어'로 이용되었던 것으로 보이나, 폐문 등으로 정확한 사실관계의 확인은 불가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경87996 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층씨128호

건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제씨128호

사용승인일: 2017년 9월 25일

주요 용도: 판매시설, 제2종근린생활시설, 운동시설

1.3. 면적 정보

토지면적: 45.14㎡ (약 13.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.48㎡ (약 11.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 782,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "한수중학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 킨텍스역(GTX-A)이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 우수합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

북동 및 북서측으로 공도에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획(KINTEX1단계도시개발), 대로3류(폭 25m-30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(선아유치원), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기, 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (옹진수산업협동조합, 2020-09-16 접수, 채권최고액 596,700,000원). 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

기타 소멸 예정 권리: 갑8 가압류 (롯데카드), 갑9 임의경매 (경인서부수산업협동조합), 갑10 가압류 (서울보증보험주식회사).

3.3. 인수되는 권리 (없음)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권 등이 있으나, 본 건에는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 오

보증금: 2,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2021-04-16

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (현 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.5. 특이사항 및 물건명세서 요약

작성일: 2026-02-09

특이사항: 본건(씨128호)은 씨129호와 같이 두 개의 물건을 하나로 합병하여 'MBC스타산소케어'로 이용되었던 것으로 보이나, 폐문 등으로 정확한 사실관계 확인은 불가합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성 및 배후 수요

본 물건이 위치한 경기도 고양시 일산서구 대화동은 킨텍스 배후 상권으로서, 대규모 아파트 단지와 인접하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 지역입니다.

4.2. 경쟁 환경 및 잠재적 업종

주변에 대규모 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있어 경쟁 환경은 치열하나, 이는 다양한 업종에 대한 수요가 뒷받침됨을 의미합니다. 최신 트렌드를 반영하는 업종이나, 지역 주민 및 킨텍스 방문객을 타겟으로 하는 업종이 성공 가능성이 높습니다.

4.3. 교통망 개선 효과

킨텍스역(GTX-A) 개통으로 교통 접근성이 향상되어 잠재 고객 확보에 더욱 유리한 환경이 조성되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주요 시설

본건은 "한수중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 킨텍스(KINTEX) 등이 있습니다. 킨텍스 타워(업무시설)도 인접해 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설 접근성

인근 노선버스정류장 및 킨텍스역(GTX-A)을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설은 차량 이동 시 편리하게 이용 가능합니다.

5.3. 교육 환경

한수중학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역(선아유치원) 내에 있어 교육 환경이 고려된 지역입니다.

5.4. 추가 조사 내용

주변 지역(일산서구 덕이동)에서 데이터센터 건립 반대 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련은 확인되지 않았습니다. 일산호수공원, 노래하는 분수대, 현대 모터스튜디오 등 다양한 문화 및 여가 시설이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 합병 이용 관련 불확실성

본건(씨128호)이 인접한 씨129호와 합병하여 사용되었던 것으로 추정되나, 현장 폐문으로 인해 정확한 이용 현황 및 사실관계 확인이 어려운 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. 시장 경쟁 및 공실 리스크

주변 대단지 아파트와 상업시설이 밀집해 있어 상권 내 경쟁이 치열할 수 있습니다. 또한, 경기 변동, 상권 변화, 임대 수요 변동 등에 따라 공실이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 용도 제한 가능성

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되어 있어 특정 업종의 입점 제한 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 강점과 약점

강점: 킨텍스역(GTX-A) 초역세권이라는 탁월한 입지, 대규모 아파트 단지 배후 수요, 킨텍스 인근 지역 개발 호재, 권리상 안전성.

약점: 과거 두 개 호실 합병 추정으로 인한 현황 파악의 어려움, 상권 내 경쟁 심화 가능성.

7.2. 투자 가치 종합 평가

본 건은 경기도 고양시 일산서구 대화동의 킨텍스 인근에 위치한 근린상가로서, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖춘 잠재력 있는 물건으로 판단됩니다. 일반상업지역에 속해 있으며, 대규모 아파트 단지와 킨텍스라는 주요 시설과의 근접성은 상업 시설로서의 가치를 높이는 요소입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 과거 두 개 호실이 합병하여 사용되었던 것으로 추정되나 정확한 현황 파악이 어렵다는 점은 명확한 사전 조사가 필요합니다. 입찰 시에는 합병된 상태의 실제 이용 면적 및 상태, 그리고 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 매력 요인

킨텍스역(GTX-A) 초역세권이며, 대규모 아파트 단지 배후 수요를 직접적으로 확보할 수 있는 탁월한 입지입니다. 킨텍스 인근 지역의 지속적인 개발 및 광역 교통망 확충은 본 물건의 미래 가치 상승을 기대하게 합니다.

8.2. 안정성 및 성장 가능성

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다. 일반상업지역으로 다양한 업종의 입점이 가능하며, 인접 호실과의 합병(사전 확인 필수)을 통한 규모 확장 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 고려 사항

본 건의 감정가는 782,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 본 물건의 투자 가치를 종합적으로 판단한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 입찰가 산출 전략

주변 시세, 예상 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 명도 관련 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 상권 및 임대 시세 조사, 상세한 수익률 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.