나이스옥션 법원경매 부천 2024타경55639 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3560 골드프라자 1층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "학운4 일반산업단지"내에 위치하는 "골드프라자" 1층 103호로서 주위는 공업단지내 공업용부동산, 근린생활시설 등이 주를 이루는 지역인 바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남측으로 접한 황금3로를 통하여 황금로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층건내 1층 103호로서
외벽: 외장석재판넬 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅, 판넬 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2017.04.05.

이용상태

소매점으로서 공실상태임.

설비내역

공용의 위생 및 급배수설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가각전제된 장방형의 토지로서 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남, 동, 북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(2013-10-28)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부천지원 2024타경55639 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유더블유제십사차유동화전문 (유OOOOOOOOOOOOOOOOO)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3560, 골드프라자 1층 103호

* 건물 용도: 근린상가 (제1, 2종 근린생활시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 내 1층

* 전체 호실 수: 40호

* 주차 공간: 건물 내 33대 (자주식)

* 사용 승인일: 2017년 04월 05일

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 21.91㎡ (약 6.63평)

* 토지 지분: 21.9112㎡ (약 6.63평)

* 건물 면적: 36.86㎡ (약 11.15평)

* 건물 지분: 36.86㎡ (약 11.15평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 304,000,000원

* 등기부채권 총액: 232,333,170원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "학운4 일반산업단지" 내에 위치한 "골드프라자" 1층 103호입니다.

* 주위는 공업단지 내 공업용 부동산 및 근린생활시설이 주를 이루는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

* 남측으로 접한 황금3로를 통해 황금로 등 간선도로와 연결됩니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

* 토지는 남측, 동측, 북측으로 중로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 중로1류(폭 20-25m), 중로2류(폭 15-20m), 중로3류(폭 12-15m)의 도로 계획이 있으며, 가축사육제한구역, 일반산업단지(학운4), 지원시설구역, 성장관리권역에 해당합니다.

2.4. 건물 신축 정보

* 건축물은 철근콘크리트구조이며, 2017년 4월 5일에 사용 승인되었습니다.

* 외벽은 외장석재판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 판넬, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

* 본 건의 말소기준권리는 2017년 11월 14일 접수된 우리은행 근저당권(을1, 채권액 208,800,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 명시적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 갑3: 소유권이전 2번신탁등기말소 (2017.11.14 접수)

* 갑4: 소유권이전 (매매, 2017.11.14 접수)

* 을1: 근저당권 (우리은행, 2017.11.14 접수, 208,800,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 압류 (김포세무서장, 2023.03.22 접수) - 말소

* 갑8: 가압류 (삼성카드, 2023.05.19 접수, 9,542,600원) - 말소

* 갑10: 압류 (김포시, 2024.06.05 접수) - 말소

* 갑12: 임의경매 (유더블유제십사차유동화전문, 2024.06.05 접수, 206,773,767원) - 본 경매 개시 결정

* 갑13: 가압류 (근로복지공단, 2025.01.09 접수, 13,990,570원) - 말소

3.3. 채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 232,333,170원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상인 경우, 금액이 미상이라도 낙찰자가 인수해야 할 의무가 발생할 수 있으므로, 사전에 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 용도

* 본 건은 제1, 2종 근린생활시설로 지정되어 있으며, 현재는 소매점 용도로 사용 가능한 상태입니다.

* 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다.

4.2. 주변 상업/산업 시설

* 본 물건은 학운4 일반산업단지 내에 위치하여, 주변은 산업 시설 및 이를 지원하는 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 산업단지의 특성상 주된 배후 수요는 산업단지 내 종사자들로 예상됩니다.

4.3. 공실 현황

* 건물 이용 상태: 소매점으로서 현재 공실 상태입니다.

* 이는 임대 수익 발생 시까지 공실 기간에 대한 위험 부담이 있음을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 학운4 일반산업단지 내 및 인근에 종사자들을 위한 식당, 편의점 등 기본적인 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 상업 시설은 차량 이동이 필요한 지역에 위치할 가능성이 높습니다.

5.2. 주변 공공시설

* 산업단지 내 지원 시설 및 김포시 관련 행정 복지 센터 등이 주변에 위치할 수 있습니다.

5.3. 주변 유해시설

* 본 물건이 위치한 학운4 일반산업단지는 산업 활동이 이루어지는 지역으로, 통상적인 의미의 혐오 시설(폐기물 처리장, 화장터 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 산업단지의 특성에 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 현재 소매점으로서 공실 상태이므로, 신규 임차인 모집 및 안정적인 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공실 기간 동안에는 재산세, 관리비 등의 고정 비용이 발생합니다.

6.2. 산업단지 상가의 특성

* 배후 수요가 주로 산업단지 내 종사자들에 국한될 수 있어, 해당 산업단지의 경기 변동이나 입주 기업 현황에 따라 상권의 활성도가 영향을 받을 수 있습니다.

* 산업단지 내 상가는 일반 상업 지역 상가와는 다른 수요 패턴을 가집니다.

6.3. 유동화 물건의 특징

* 유동화 물건의 경우, 채권 매입 주체(자산관리회사 등)의 특성에 따라 경매 절차나 조건에 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시 학운4 일반산업단지 내에 위치한 근린상가로, 건물 자체는 2017년에 준공되어 비교적 신축입니다.

* 주변 환경은 산업단지 특성을 반영하며, 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 현재 공실 상태로, 향후 임대 수익 창출을 위해서는 적극적인 마케팅 및 상권 분석이 필요합니다.

* 산업단지 상가의 특성을 이해하고, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 학운4 일반산업단지의 지속적인 발전과 함께 상가 이용 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

* 건물이 비교적 신축(2017년 준공)으로, 내부 상태 양호 및 유지보수 비용 절감이 예상됩니다.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수 보증금이 없는 물건입니다.

* 예상 입찰가 산정 시에는 감정가(304,000,000원)를 기준으로 하되, 주변 시세, 공실 가능성, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 경매 취득에 따른 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 전문적인 상권 분석 및 수익률 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.