나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경55944 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 3-12 호림리슈리안 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2024.06.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재‘예일여자고등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(역촌역, 6호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물내 2층 202호로서,
외벽: 치장벽돌 마감 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 다세대주택으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 20M, 남서측으로 노폭 약 5.5M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(정비계획 입안 제안된 지역/건축물의 건축 토지분할 행위제한(자세한 사항은 정비사업신속추진단으로 문의))<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본현황

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경55944 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 3-12 호림리슈리안 2층 202호

건물용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가

279,000,000원

1.4. 면적

토지면적: 20.64㎡ (약 6.2평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.1평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ‘예일여자고등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접도로상태

남동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 5.5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 5월 29일 접수된 채권자 김 의 서울서부지방법원 강제경매개시결정(2024타경55944)이 말소기준권리입니다.

3.2. 주요권리내역

* 소유권보존: 2019년 5월 29일

* 소유권이전(매매): 2019년 6월 7일

* 주택임차권: 2023년 7월 27일 (임차인: 김 , 금액: 265,000,000원, 말소: 인수)

* 강제경매: 2024년 5월 29일 (말소기준권리)

* 압류(국민건강보험공단): 2024년 7월 17일 (말소)

* 압류(계양세무서): 2025년 1월 15일 (말소)

3.3. 임차인현황

* 임차인: 김

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 6월 7일

* 확정일자: 2021년 6월 8일 (1차 보증금 증액분 12,000,000원)

* 배당신고일자: 2023년 7월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로 등기부상 '인수' 권리로 기재되어 있습니다. 그러나 임차인 현황 비고란에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상됩니다. 이에 따라 매수인이 임차인의 보증금을 추가로 인수할 가능성은 낮을 것으로 판단되나, 최종 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

3.4. 인수되는권리

을구 1번 주택임차권(김 , 265,000,000원)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원' 표기로 인해 배당으로 전액 변제될 경우 매수인의 추가 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 배당 결과에 따라 변제되지 못한 잔액이 있을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 배당표 확정 시까지 주의 깊게 살펴야 합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 소재한 역촌동은 주거 밀집 지역으로, 역촌역을 중심으로 기본적인 상업시설 및 편의시설이 분포되어 있습니다. 인근에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 역촌역 도보 이용이 가능하며, 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 인근에 예일여자고등학교가 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주거 지역의 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 주변 환경에 대한 추가적인 조사(혐오시설 유무 등)가 필요합니다.

6. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: '인수 보증금 합계: 0원' 표기에도 불구하고, 배당 결과에 따라 잔여 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건 투자 시 가장 중요하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

* 정비예정구역 지정: 해당 물건 소재지는 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비예정구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재개발 또는 리모델링 가능성을 시사하지만, 사업 추진 여부, 시기, 방식 등에 따라 주거 환경 및 자산 가치에 변동이 있을 수 있습니다. (자세한 사항은 은평구청 정비사업신속추진단 문의 필요)

* 건물 노후도: 1991년 준공된 건물로, 연식에 따른 수리 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 은평구 역촌역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 잠재적인 개발 가치(정비예정구역)와 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(배당 결과에 따른 변동성)과 건물 노후도를 신중하게 검토해야 합니다. 임차인 보증금 관련 명확한 배당 결과를 확인하고, 정비사업 추진 현황을 파악하는 것이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 역촌역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 개발 잠재력: 정비예정구역 지정으로 향후 지역 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

* 본 물건은 건물 면적 29.98㎡ (약 9.1평)의 다세대주택입니다.

* 최근 유사 면적(25.81㎡ ~ 29.52㎡)의 다세대주택 매매 사례는 149,000,000원에서 155,000,000원 수준으로 확인됩니다.

* 이를 바탕으로 본 물건의 현 시세는 약 179,000,000원 (29.98㎡ 기준 환산)으로 추정됩니다.

* 감정가(279,000,000원) 대비 최근 실거래가 수준이 낮아, 감정가와의 괴리가 존재합니다.

* 임차인 김 의 보증금 265,000,000원은 등기상 '인수' 권리로 기재되어 있으나, 임차인 현황 비고란에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 경우 매수인의 추가 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (본 예상 입찰가 산정 시에는 매수인의 추가 보증금 인수 부담이 없다고 가정하여 산출하였으며, 배당 결과에 따라 달라질 수 있음에 유의해야 합니다.)

9.2. 투자전략

현 시세(약 179,000,000원) 및 감정가(279,000,000원)와의 격차, 정비예정구역 지정으로 인한 개발 잠재력, 건물 노후도 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 입찰가를 산정합니다.

9.3. 예상입찰가

130,000,000원 ~ 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.