나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64122 [5] 서울특별시 서대문구 홍은동 351-2 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "명지전문대학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 소재하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물로서,

외 벽 : 치장벽돌 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감, 벽지 및 타일 마감 등임.

이용상태

일련번호 1), 4), 5)는 다세대주택으로 이용 중이며, 일련번호 2), 3), 6)은 근린생활시설(아이비클럽)로 이용 중임.

설비내역

본 건물 내에 위생 및 급배수시설, 위생설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 토지와 대비 서측 하향 완경사지를 평탄화하여 조상된 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로인 가좌로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 서대문구 홍은동 351-2, 1층 102호

1.2. 건물 현황

구분건물, 다세대주택

건축물대장 상 사용승인일 1987년 04월 16일

건축구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물

건물 면적: 33.28㎡ (약 10.07평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 현황

토지 면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로 및 토지와 대비 서측 하향 완경사지를 평탄화하여 조성된 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정평가액: 155,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "명지전문대학교" 서측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 단독주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역임.

제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통 이용상황은 보통 수준임.

북동측으로 광대로인 가좌로에 접해 있어 교통 접근성이 양호함.

가장 가까운 지하철역으로는 독립문역과 홍제역이 있으나 도보 거리는 다소 있음.

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

주변에 편의점, 소규모 마트, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있음.

명지전문대학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설 접근성이 좋음.

주변 지역을 조사한 결과, 본 건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부상 권리

최초 소유권 이전 등기일: 1999년 03월 23일 (매매, 권리자: 이정희)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 2006년 04월 18일 접수된 주식회사 아이비클럽 근저당권 (을1)

본 경매 절차로 인하여 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸하며, 말소기준권리 및 그 이하 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 본건(102호)은 소유자들이 교복 보관 창고로 사용 중인 것으로 현황 조사됨. 임대차 관계 및 실제 임차인 현황은 미상임.

금액이 미상이라도 권리가 존재할 수 있으므로 주의 필요함.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 등기부상 명확히 기재되지 않은 유치권 등은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 다세대주택 및 점포로 이용 중인 복합 건물임.

본건 102호는 현재 소유자가 교복 보관 창고로 사용하고 있어, 주거 또는 근린생활시설로서의 직접적인 영업 또는 거주 목적의 이용은 아님.

주변에 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역적 특성을 반영함.

4.2. 주변 상권

홍은동 일대는 주거 밀집 지역과 대학가(명지전문대학교)가 공존하는 지역으로, 상권은 비교적 안정적인 편임.

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 수요는 존재함.

다만, 본건 102호의 직접적인 상업적 가치는 현재 이용 현황(창고)을 고려할 때 낮을 수 있으나, 용도 변경 시 잠재력 보유.

5. 생활정보

5.1. 학군

인근 초등학교로는 홍은초, 봉화초 등이 있으며, 중학교로는 홍은중, 인왕중 등이 소재함.

고등학교로는 충암고, 명지고 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 의료시설

반경 내에 병원, 의원 등 다양한 의료시설이 분포하여 의료 서비스 접근성이 양호함.

5.3. 기타 생활편의시설

대형마트나 백화점 등은 다소 거리가 있으나, 지역 내 마트, 편의점, 관공서 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 채무 총액이 감정평가액을 훨씬 상회하므로, 경매 절차 상 특별한 문제가 발생하지 않는 한 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 혹시 모를 미등기 권리(유치권 등) 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 함.

임차인 현황이 명확하지 않아, 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

현재 본건 102호가 소유자의 창고로 사용되고 있어, 실제 주거 또는 영업을 위한 공간으로 활용 시 내부 수리 또는 용도 변경이 필요할 수 있음.

건축 연도가 1987년으로 노후화된 편이므로, 건물 상태에 대한 점검이 필요함.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획 상 제3종일반주거지역이며, 대로3류(폭 25m-30m)에 저촉되는 등 여러 법적 제한 사항이 존재함. 이는 향후 건물 신축 또는 증축 시 제약 요인이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 서울 서대문구 홍은동의 준수한 입지에 위치한 다세대주택 및 점포 겸용 건물 내 1층 102호임.

명지전문대학교와 인접하여 있고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

등기부상 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 채무 총액이 매우 높아 경매 절차의 안정성은 높다고 판단됨.

다만, 현재 실제 이용 현황이 창고로 사용 중이며, 임차인 정보가 미상인 점, 건물 노후화 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 본 건의 감정평가액은 시장가와 비교 시 합리적인 수준으로 보임.

8. 투자 포인트

* 서울 서대문구라는 지리적 이점과 명지전문대학교 인근의 안정적인 입지.

* 향후 주거 또는 근린생활시설로의 용도 전환 시 시세 상승 가능성.

* 경매 시장에서 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

* 초기 투자 비용은 높으나, 철저한 권리분석과 명확한 명도 진행을 통해 안정적인 투자 기대.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택의 실거래가격을 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 10평)의 경우 평당 약 1,200만원 ~ 1,800만원 수준의 거래가격을 보이고 있습니다.

본 건의 전용면적 33.28㎡(약 10.07평)에 이러한 시세율을 적용하면, 약 12,100만원에서 18,000만원 사이의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

감정평가액은 155,000,000원입니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.