나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12416 [2] 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.05.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""백운중학교"" 북서측 인근에 위치함.
주위는 아파트단지,오피스텔,주상용건물이 혼재하는 노선상사가대로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 노선버스정류장 및 지하철역(4호선 쌍문역)이
인근에 소재하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층건물 내
4층 401호,404호 합2개호수로서
외벽:시멘트보드 마감 등.
내벽:벽지도배 마감 등.
창호:PVC창호임.

이용상태

2024.04.04일자로 사용승인되고,
401호:방3,거실,주방/식당,욕실2,드레스룸,실외기실,현관 등으로 이용중임.
404호:방3,거실,주방/식당,욕실2,드레스룸,실외기실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

전기,위생,급배수,급탕설비,냉난방설비,소화,승강기 및 주차설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

간선도로 또는 주위의 지형지세 대비 등고평탄한 삼각형 평지로서
오피스텔(주거겸용)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 40미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<도봉구 창동 731-19소재>
도시지역, 준주거지역,
제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

<도봉구 창동 731-20소재>
도시지역, 준주거지역,
제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))



<도봉구 창동 731-21소재>
도시지역, 준주거지역,
제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

<도봉구 창동 731-22소재>
도시지역, 준주거지역,
제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

<도봉구 창동 731-28소재>
도시지역, 준주거지역,
제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12416 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동 1동 4층 404호

용도: 오피스텔 (주거 겸용)

토지면적: 21.67㎡ (약 6.56평)

토지지분: 21.6741㎡ (약 6.56평)

건물면적: 59.77㎡ (약 18.10평)

건물지분: 59.77㎡ (약 18.10평)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 14층 건물 중 4층 404호. 2024년 4월 4일 사용승인.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 620,000,000원 (6억 2천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""백운중학교"" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 오피스텔, 주상복합 건물이 혼재하는 대로변 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 쌍문역이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

2.3. 도로 및 대지 상태

* 본건은 서측으로 폭 40미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지의 형상은 간선도로 또는 주위 지형지세 대비 등고평탄한 삼각형 평지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (권리 분석)

* 말소기준권리인 근저당권(주식회사전국엔피엘자산대부, 2024-10-25 접수, 9억 6천만원)보다 앞선 권리(갑구)는 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (주식회사지에이치디앤씨, 2024-10-25)

* 소유권이전 (주식회사또바기푸드써비스, 2024-10-25)

* 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 2025-02-20)

* 임의경매 (인천수산업협동조합, 2025-04-24)

* 가압류 (경기신용보증재단, 2025-05-22)

* 근저당권부채권 근질권설정 (제이비우리캐피탈주식회사, 2025-07-11)

* 근저당권부채권 근질권설정 (박경령, 2025-07-21)

* 근저당권부채권 근질권설정 (이혜영, 2025-07-21)

* 총 등기부채권액은 1,314,202,859원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수하는 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 임대관계는 미상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 등기부명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 세부 내용은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

* 본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중이며, 2024년 사용승인을 받은 신축 건물입니다.

* 내부 구성은 401호와 404호 모두 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개 등으로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

* 본건은 아파트, 오피스텔, 주상복합이 혼재하는 지역으로, 인근에 백운중학교가 위치합니다.

* 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 예상됩니다.

4.3. 최근 시세 동향 (매매)

* 최근 2025년 2월 거래된 더프라우드창동 오피스텔의 경우, 동일 면적(59.77㎡) 기준

* 3층: 58,808만원

* 12층: 63,988만원

* 14층: 65,024만원

* 최고가 거래는 14층에서 65,024만원에 이루어졌습니다.

* 이러한 최근 실거래가 추이를 볼 때, 본건의 감정가 620,000,000원 (6억 2천만원)은 시장가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

* 건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 시멘트보드, 내벽은 벽지도배, 창호는 PVC로 마감되었습니다.

* 전기, 위생, 급배수, 급탕, 냉난방, 소화, 승강기 및 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

* 각 세대(401호, 404호)는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 지역 개발 계획

* 본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심)에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 인접 도로의 경계선에서 3m 후퇴한 건축선 규제가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 정보

* 현재 임차인 현황에 대한 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 인수 부담이 없더라도 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권에 대한 상세 내용 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 주의사항

* 건축선 규제로 인해 신축 또는 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물대장상 전유부 정보(JSON상의 1404호)와 본건(4층 404호)의 호수 표기에 일부 불일치가 있으나, 이는 서류상 오류일 가능성이 높으며 실제 현황 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 앞선 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 임차인 인수 부담이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다. 다만, 임차인 정보 미상, 지상권 존재 가능성 등 일부 확인이 필요한 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 지하철역 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없는 권리로서, 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있습니다.

* 실거래가 대비 합리적 감정가: 최근 거래 사례와 비교 시, 낙찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 620,000,000원입니다.

최근 실거래가 최고 65,024만원 (14층), 평균 약 62,933만원 (59.77㎡ 기준) 수준을 고려할 때, 감정가는 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

잠재적 리스크(임차인 미상, 지상권 등)와 낙찰 후 명도 비용, 취득세 등을 감안하여, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 감정가(620,000,000원) 수준에서 시작하여 최대 640,000,000원 (6억 4천만원) 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. 보증금 0원인 임차인 관련 사항은 명도 가능성을 최종적으로 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.