나이스옥션 법원경매 대구 2022타경8108 [3] 대구광역시 수성구 두산동 777 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2023.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "수성못" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근은 각종 근린생활시설, 숙박시설, 유원지, 단독 및 다가구주택, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 1-4,6): 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,3): 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 기호 2)의 부속토지로서 상업용
부지임.
기호 2,6): 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 상업용건부지로
이용중임.
기호 4): 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 상업용나대지임.

인접 도로상태

기호 1-3): 일단의 토지 남서측으로 왕복 4차선 도로와 접함.
기호 4): 본건 동측으로 폭 약 7-8미터의 도로와 접함.
기호 6): 본건 동측으로 폭 약 7-8미터의 도로와 접하며, 북측으로 폭 약 5-6미터의 도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3): 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

기호 2): 자연녹지지역, 유원지, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.
기호 4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
<추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.
기호 6): 자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
<추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 5,7): 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 숙박시설로서,
외벽: 복합판넬, 치장벽돌 등 마감,
내벽: 벽지, 타일, 내부 인테리어 등 마감,
바닥: 석재타일, 일반타일 등 마감,
창호: 샷시이중창임.

이용상태

기호 5): 숙박시설(올레모텔: 방33개)으로 이용중임.
기호 7): 숙박시설(오모텔: 방31개)으로 이용중임.

설비내역

기호 5,7): 위생.급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 유류 및 전기에 의한 난방 및
급탕설비 등 설비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.(제시외건물 ㄱ-ㅅ)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 7.숙박시설(오모텔:방31개)으로 이용중임. 유치권 신고(2026.1.6. 주식회사 포항성곡스퀘어: 공사대금 950,000,000원)있으나, 성립여부 불분명. 신청채권자가 유치권자 주식회사 포항성곡스퀘어를 상대로 유치권부존재확인소송(대구지방법원 2026가합200097)을 제기하였고, 2026.6.20. 원고승소로 확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2022타경8108 (3)

* 소재지: 대구광역시 수성구 두산동 777

* 용도: 숙박시설 (오모텔, 올레모텔)

* 감정가: 6,100,164,780 원

* 토지 면적: 1,115.00 ㎡ (약 337.34 평)

* 건물 면적: 913.45 ㎡ (약 276.33 평)

* 건물 제시외 면적: 141.00 ㎡ (약 42.65 평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에이치에프티일사유동화전문

* 건물 준공 연도: 1994년

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 3층 숙박시설

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 대구광역시 수성구 두산동에 위치하며, 유명 관광지인 "수성못" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설, 다른 숙박시설, 유원지, 주택 및 아파트 단지 등이 혼합되어 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량을 이용한 접근이 용이하며, 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 토지는 남서측으로 왕복 4차선 도로와 직접 접하고 있으며, 동측으로는 폭 약 7-8미터, 북측으로는 폭 약 5-6미터의 도로와도 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 본 토지는 자연녹지지역으로 분류되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m)에 해당합니다. 또한 유원지 지역에 포함되며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 하천 관련 사항은 관할 건설과를 통해 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준 권리: 2020년 3월 19일자 대구은행 근저당 (을25)이 말소기준 권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 기재된 대부분의 근저당, 압류, 가압류는 말소기준 권리보다 후순위로 설정되어 있어, 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 유치권: 주식회사 포항성곡스퀘어에서 공사대금 950,000,000원을 사유로 유치권을 신고하였으나, 신청채권자가 제기한 유치권부존재확인소송에서 2026년 6월 20일 원고 승소 판결이 확정되었습니다. 따라서 해당 유치권은 성립되지 않으며, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-17

* 배당신고일자: 2023-03-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본 물건은 대구의 대표적인 관광 명소인 수성못 인근에 위치하여, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설과 숙박시설이 밀집해 있습니다.

* 주요 시설: 수성못 유원지를 중심으로 주변에 여러 숙박시설(올레모텔, 오모텔 등) 및 상업시설이 발달해 있습니다.

* 상권 특성: 수성못 관광지구를 중심으로 형성된 상권은 방문객 수요가 꾸준하며, 특히 숙박 시설의 경우 경쟁력 있는 입지로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 수성못 유원지와 인접해 있어 여가 및 문화 시설 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이한 편으로, 자가용 이용 시 편리합니다. 대중교통 이용에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 유원지 및 주거지역과 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1994년 준공된 건물로, 약 30년이 경과하여 시설물의 노후화 및 유지보수에 대한 추가적인 투자가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지가 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경: 현재까지 파악된 바로는 물건지 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인되었으나, 지속적인 주변 환경 모니터링이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성못 인근에 위치한 대규모 숙박시설로서, 입지적 장점이 매우 뛰어납니다. 권리 관계상 여러 채권 및 유치권 신고가 있었으나, 모두 법적 절차를 통해 말소되거나 부존재가 확인되어 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 거의 없는 것으로 분석됩니다. 건물 노후화 및 일부 토지 이용 규제는 고려해야 할 사항이지만, 수성못이라는 지리적 이점을 바탕으로 향후 가치 상승 가능성이 충분히 있는 물건으로 판단됩니다. 현재 숙박시설로 운영 중인 점을 감안할 때, 안정적인 운영과 수익 창출을 기대할 수 있는 매력적인 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구의 대표적인 관광 명소인 수성못 관광지구 내 핵심 지역에 위치합니다.

* 대규모 숙박시설: 총 64개의 객실(올레모텔 33개, 오모텔 31개)을 갖춘 상당한 규모의 숙박 시설입니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준 권리 이후의 채권들이 대부분 소멸될 예정이며, 가장 우려되었던 유치권 또한 법적으로 부존재가 확정되었습니다.

* 높은 잠재적 가치: 수성못 지역의 지속적인 개발 및 관광 수요 증가는 본 물건의 자산 가치 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 분석되었습니다. 정확한 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 유사 물건의 최근 거래가, 그리고 본 물건의 구체적인 운영 상태 및 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 6,100,164,780원을 기준으로, 일반적으로 시장 상황에 따라 감정가의 70%에서 90% 범위 내에서 입찰가가 형성되는 경향을 고려하여 전략을 수립하시기를 권장합니다. 상세한 현장 조사와 시장 분석을 통한 최종 입찰가 산정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.