나이스옥션 법원경매 대구 2022타경8108 [1] 대구광역시 수성구 두산동 958-11 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2023.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "수성못" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근은 각종 근린생활시설, 숙박시설, 유원지, 단독 및 다가구주택, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 1-4,6): 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,3): 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 기호 2)의 부속토지로서 상업용
부지임.
기호 2,6): 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 상업용건부지로
이용중임.
기호 4): 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 상업용나대지임.

인접 도로상태

기호 1-3): 일단의 토지 남서측으로 왕복 4차선 도로와 접함.
기호 4): 본건 동측으로 폭 약 7-8미터의 도로와 접함.
기호 6): 본건 동측으로 폭 약 7-8미터의 도로와 접하며, 북측으로 폭 약 5-6미터의 도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3): 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

기호 2): 자연녹지지역, 유원지, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.
기호 4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
<추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.
기호 6): 자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
<추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 5,7): 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 숙박시설로서,
외벽: 복합판넬, 치장벽돌 등 마감,
내벽: 벽지, 타일, 내부 인테리어 등 마감,
바닥: 석재타일, 일반타일 등 마감,
창호: 샷시이중창임.

이용상태

기호 5): 숙박시설(올레모텔: 방33개)으로 이용중임.
기호 7): 숙박시설(오모텔: 방31개)으로 이용중임.

설비내역

기호 5,7): 위생.급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 유류 및 전기에 의한 난방 및
급탕설비 등 설비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.(제시외건물 ㄱ-ㅅ)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록5. 숙박시설(올레모텔: 방33개)로 이용중임. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(오정숙)이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있음. 유치권 신고(2023.3.9. 오정숙: 공사대금 182,600,000원)있으나, 성립여부 불분명. 2025.6.2. 오정숙 유치권철회서 제출. 유치권 신고(2026.1.6. 주식회사 포항성곡스퀘어: 공사대금 950,000,000원)있으나, 성립여부 불분명. 신청채권자가 유치권자 주식회사 포항성곡스퀘어를 상대로 유치권부존재확인소송(대구지방법원 2026가합200097)을 제기하였고, 2026.6.20. 원고승소로 확정됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본현황

사건번호: 대구지방법원 2022타경8108 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 두산동 958-11

용도: 숙박시설 (모텔)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프티일사유동화전문유한회사

1.2. 면적및구성

토지면적: 1,363.00㎡ (약 412.13평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 913.89㎡ (약 276.54평)

건물제시외면적: 183.00㎡ (약 55.36평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 감정가

감정평가액: 7,909,172,430원

2. 입지조건

2.1. 소재지및주변환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "수성못" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설, 숙박시설, 유원지, 단독 및 다가구주택, 아파트 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통접근성

본건까지 차량 접근이 원활하며, 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

토지 남서측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상, 소유권 이전(매매) 등기 이후 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되었으나, 말소기준권리(을26, 대구은행 근저당) 이후의 권리들은 대부분 말소되었습니다.

신청채권자인 에이치에프티일사유동화전문유한회사의 임의경매 개시 결정(갑18)이 등기되어 있습니다.

다만, 소유권이전청구권가등기(갑12, 박인재외 1명)는 말소되지 않고 남아 있습니다.

3.2. 임차인현황(오정숙)

* 임차인: 오정숙

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자: 2018년 8월 1일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 특이사항

본건은 유치권, 유동화물건, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

임차인 오정숙이 신고한 유치권(공사대금 182,600,000원)은 2025년 6월 2일부로 철회되었습니다.

주식회사 포항성곡스퀘어가 신고한 유치권(공사대금 950,000,000원)에 대해서는 성립 여부가 불분명했으며, 신청채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송(대구지방법원 2026가합200097)에서 2026년 6월 20일 신청채권자가 승소 확정됨에 따라 해당 유치권은 성립되지 않은 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종현황(숙박시설)

본건은 '올레모텔'(객실 33개) 및 '오모텔'(객실 31개)로 총 64개의 객실을 갖춘 숙박시설로 현재 운영 중입니다.

4.2. 주변상권특성

대구의 대표적인 휴식 및 관광 명소인 수성못 인근에 위치하여 관광객 수요 유입이 기대되는 입지입니다.

주변에 다양한 상업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어, 비교적 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변시설

대구 수성못 유원지, 대구미술관 등 문화 및 여가 시설이 인접하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

대항력 있는 임차인 오정숙의 보증금 잔액 인수 가능성은 매수인에게 잠재적 부담이 될 수 있습니다. (권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 주의사항에 따라 잔액 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.)

6.2. 법적분쟁리스크

과거 유치권과 관련한 법적 분쟁이 있었으나, 현재는 모두 해결(철회 또는 소송 승소 확정)되어 권리 관계 상의 직접적인 법적 분쟁 리스크는 낮은 것으로 평가됩니다.

6.3. 혐오시설여부

본건 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본건은 대구 수성못 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 숙박시설입니다. 현재 숙박시설로 정상 운영 중이며, 대부분의 복잡한 권리 관계가 정리된 상태입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성은 매수 시 신중한 검토가 필요합니다. 유치권 관련 법적 분쟁이 원만히 해결된 점은 긍정적인 요인으로 평가됩니다.

8. 투자포인트

최고의 입지: 대구 수성못 인근이라는 우수한 입지 조건은 향후 자산 가치 상승의 잠재력을 높입니다.

안정적인 수익 창출: 숙박시설로서의 운영 가능성과 함께 주변 상권의 안정성이 뒷받침됩니다.

권리 관계 명확성: 복잡했던 권리 관계가 대부분 말소되어 권리 분석이 상대적으로 용이합니다. (단, 임차인 인수 가능성은 별도 고려 필요)

9. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 7,909,172,430원을 기준으로, 현장 조사 결과, 시장 상황, 임차인 인수 가능성, 향후 숙박업 운영 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 분석되었으나, 잠재적 인수 가능성을 염두에 두고 보수적인 접근이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 수익성 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.