나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13178 [1] 경상남도 밀양시 교동 1213 춘복타워맨션 1동 10층1010호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 교동 소재 "교동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 구분건물
로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건 중 10층 1010호 로서
외 벽 : 치장 콘크리트 위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

"공동주택" 상태임.

설비내역

공동 승강기설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "공동주택 건부지" 상태임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 남동측으로 아스콘 포장도로, 북측으로 콘크리트 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

2026. 5. 20.자 서울보증보험주식회사로부터, 서울보증보험주식회사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 취지의 대항력포기서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경13178 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

감정가: 70,000,000원 (7천만원)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 밀양시 교동 1213 춘복타워맨션 1동 10층 1010호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 38.25㎡ (약 11.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 아파트 정보

아파트명: 춘복타워맨션

건축년도: 1994년 10월 (사용승인일: 1994.10.05)

총층수: 18층

해당층수: 10층

세대수: 226세대

주차대수: 총 130대 (지상 1대, 지하 3대)

관리사무소 연락처: 055-353-7674

1.5. 특이사항

SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 교동 소재 "교동행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 아스콘 포장도로, 북측으로는 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 배출시설 설치제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

본 물건은 채권자 서 의 강제경매 신청으로 진행 중입니다.

등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 김 , 서

* 가압류 (말소기준권리): 합자회사 (2024.05.20.) - 금 5,084,470원

* 강제경매: 서울보증보험 (2024.11.19.) - 금 70,804,108원

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2020.02.28. 등기) - 금 50,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 한국토지주택공사 (한 )

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016.12.30

확정일자: 2016.12.15

배당신고일자: 2020.02.28

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

매각으로 인해 말소되는 권리 위에 등기된 권리가 없습니다.

가압류(갑3)가 말소기준권리이며, 이후 등기된 권리(강제경매, 주택임차권)는 말소될 예정입니다.

특히, 한국토지주택공사(한 )의 주택임차권은 등기부상 '말소'로 표기되어 있으며, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

또한, 서울보증보험주식회사(SGI)는 임차보증금의 우선변제권자로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액에 대해 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 대항력 포기서가 제출되었습니다.

이로 인해, 본 건은 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없는 상태입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 교동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

인근에 행정복지센터가 있어 행정 편의성이 있습니다.

4.2. 토지 이용 규제

제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 위주로 개발이 이루어지나, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

도로 관련 규제(소로3류, 중로3류)는 접합되어 있어 건축 및 이용에 관련된 사항을 확인해야 합니다.

가축사육제한구역 및 배출시설 설치제한구역은 해당 지역의 환경 규제 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 10층 1010호입니다.

외벽은 치장 콘크리트 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 샤시 창호로 마감되어 있습니다.

내부 상태는 '공동주택'으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

공동 승강기 설비, 소화전 설비, 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 다수의 공동주택 단지가 있으며, 주택가 내에 위치하므로 기본적인 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 포기 조건

서울보증보험주식회사가 제출한 대항력 포기서와 관련된 조건은, 채권자의 배당 만족 여부에 따라 임차권 등기 말소에 동의하는 내용입니다. 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, 관련 절차 및 서류를 명확히 확인하여 잠재적 분쟁 소지를 사전에 차단해야 합니다.

6.2. 토지이용계획

제3종일반주거지역 외 지구단위계획구역, 소로3류, 중로3류 등 다양한 도시계획 시설에 묶여 있어 향후 건물 증축, 개축, 리모델링 등 계획 시 관련 법규 및 규제 사항을 철저히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 밀양시 교동에 위치한 춘복타워맨션 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리분석 상 임차인(한국토지주택공사)의 대항력이 없으며, 서울보증보험주식회사가 제출한 대항력 포기서로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 이는 권리 관계를 명확하게 하여 매수인의 부담을 경감시키는 긍정적인 요인입니다.

다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하므로 이에 대한 사전 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 깔끔하며, 매수인의 초기 투자 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 적정 수준의 감정가: 시장 가격 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 가능성을 고려한 투자 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 70,000,000원이며, 최근 유사 면적(59.94㎡) 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 7월 30일: 54,000,000원 (8층)

* 2026년 3월 7일: 71,000,000원 (13층)

13층 거래 사례가 감정가(70,000,000원)와 유사하게 형성되어 있으며, 본건은 10층으로 층수에서는 다소 차이가 있으나, 인수되는 보증금이 없는 점과 단지 내 선호도 높은 층수임을 감안할 때, 감정가 수준 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

현 시세 및 권리관계 명확성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 70,000,000원 전후로 판단됩니다. (낙찰가율 100% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.