나이스옥션 법원경매 광주 2026타경1083 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-115 에드가302 8층818호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "롯데마트첨단점" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무용시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 입 지하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물(에드가302)내 제8층 제818호로서(사용승인일 : 2013-10-08), 외벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감, 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(전유면적 : 25.6308㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 소방설비 등 구 비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 '도시형생활주택' 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 아스팔트 포장의 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07) <건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경 관관리구역(2023-07-20)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호

광주지방법원 2026타경1083 (1)

소재지

광주광역시 광산구 쌍암동 694-115 에드가302 8층818호

용도

도시형생활주택

건물구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물(에드가302)내 제8층 제818호

사용승인일

2013년 10월 8일

토지 면적

6. 21㎡ (약 1.88평)

건물 면적

25. 63㎡ (약 7.75평, 전유면적 기준)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산강제경매

감정가

63,000,000원 (6,300만원)

2. 입지조건

3.

4.

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 소재하며, "롯데마트첨단점" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 업무용 시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 정비된 간선도로망을 통해 광역 접근성도 확보되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 하이새시 창호로 되어 있습니다.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형의 '도시형생활주택' 건부지로 이용 중입니다.

단지 동측으로 아스팔트 포장의 왕복 2차로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

4.

5.

본 건의 말소기준권리는 2026년 1월 30일 접수된 광주지방법원의 강제경매개시결정(2026타경1083)입니다.

등기부 요약 상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 도휘주식회사 (2013년 10월 16일 접수)

* 주택임차권: 김보름 (2024년 8월 5일 접수, 보증금 66,000,000원, 인수)

* 강제경매: 김보름 (2026년 1월 30일 접수, 권리금액 66,000,000원, 말소)

임차인 현황

* 임차인: 김 (김보름)

* 보증금: 66,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 28일

* 확정일자: 2023년 2월 28일

* 대항력: 있음

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 3번 주택임차권등기(2024년 8월 5일 접수)이며, 이는 매수인에게 대항할 수 있습니다. 임차보증금 66,000,000원에 대한 권리가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

따라서, 인수되는 임차보증금은 최대 66,000,000원까지 발생할 수 있습니다. (본건에서 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'은 선순위 권리 중 잔액 인수분이 없는 경우를 의미할 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 별도로 고려해야 합니다.)

4. 상권분석

5.

6.

본건은 "롯데마트첨단점" 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 업무용 시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권이 활성화될 잠재력이 있는 지역입니다.

토지이용계획 상 일반상업지역에 해당하여 상업 활동이 가능한 지역입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등에 대한 구체적인 매매/임대 시세 정보(JSON)는 제공되지 않아, 현재 시세 기반의 상세한 상권 분석 및 시세 예측은 제한적입니다.

5. 생활정보

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7.

* 편의시설

단지 인근 롯데마트첨단점이 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통

시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 주변 환경

공동주택, 업무용 시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다.

* 기타

본건은 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구) 내에 위치하여 관련 산업 시설과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 선순위 임차인 존재

임차인 김 은 대항력이 있으며, 보증금 66,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가(63,000,000원)보다 임차보증금이 더 높으므로, 잔액 인수 가능성이 매우 높습니다.

* 건물 및 토지 관련 제한 사항

토지이용계획 상 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역에 해당됩니다. 이는 건축 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

* 시세 변동 가능성

주변 시세 및 시장 상황에 따라 부동산 가치가 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 광주광역시 광산구의 인프라가 갖춰진 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 롯데마트 등 편의시설 이용이 용이하고 교통 환경 또한 양호합니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금 66,000,000원은 현재 감정가보다 높은 금액이며, 배당받지 못하는 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 인수될 임차보증금의 규모를 정확히 파악하고, 이를 고려한 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 우수한 입지 조건: 롯데마트 인근으로 생활 편의시설 접근성이 좋고, 교통망이 편리합니다.

* 도시형생활주택: 소형 주거 공간으로서 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 국가산업단지 인근에 위치하여 주변 지역의 개발 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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11.

본 건의 감정가는 63,000,000원입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 66,000,000원이 존재하며, 이 중 배당받지 못한 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 감정가보다 임차보증금이 높은 상황이므로, 임차보증금 인수액이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

이에 따라, 본 건은 상당한 리스크를 내포하고 있어 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 이는 일반적으로 선순위 근저당 등 말소되는 권리 외에 매수인이 추가로 인수해야 할 다른 채무가 없다는 의미로 해석될 수 있으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 의무는 별도로 고려되어야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가인 6,300만원보다 낮게 책정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 55,000,000원 (500만원 ~ 550만원)

본 입찰가는 위에서 언급된 임차인 보증금 인수 리스크를 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 임차인과의 협의, 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.