나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50149 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광명 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하는‘수하임1차 제8층 제803호’이며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주택지대로 주거환경은 무난한 편임.

교통상황

제반 차량 통행이 빈번한 로변에 소재하여 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 8층(계단식, 남향)으로 외벽 : 시멘몰탈페인팅 및 일부 석재 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 샷시유리창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되었음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형으로 자체 지면 평탄하게 조성하여 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측이 폭 20m정도의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 관리비 미납 있음
- 공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50149 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 8층803호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

토지면적: 22.01㎡ (약 6.66 평)

토지지분: 22.0053㎡ (약 6.66 평)

건물면적: 83.35㎡ (약 25.21 평)

건물지분: 83.3505㎡ (약 25.21 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항:

* 관리비 미납 있음

* 공실

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 '수하임1차 제8층 제803호'로, '동광양중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주택지대로 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 통행이 빈번한 로변에 소재하여 차량 접근성이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

* 토지의 형상 및 이용상태: 자루형으로 자체 지면은 평탄하게 조성되어 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 8층(계단식, 남향)으로 외벽은 시멘몰탈페인팅 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시유리창으로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 중심상업지역

* 지구: 중로1류(폭 20m~25m)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

2.5. 주변 시설

* 본 물건은 동광양중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 제반 차량 통행이 빈번한 로변에 위치하여 교통 여건이 좋습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-01-03, 권리금액: 101,880,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존 (유한회사와이지개발, 2022-01-03)

* 근저당권 (우리은행, 101,880,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 주택임차권 (이병철, 137,000,000원, 전입/확정일자 2022-01-12) - 매각으로 소멸

* 가압류 (주택도시보증공사, 1,003,152,282원, 2024-11-14) - 매각으로 소멸

* 강제경매 (주택도시보증공사, 137,000,000원, 2026-02-04) - 본 경매개시결정, 매각으로 소멸

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 137,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-01-12

* 배당신고일자: 2024-11-14

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 늦은 확정일자를 가지고 있어 대항력이 없으며 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 중심상업지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 동광양중학교 인근으로 학생 및 교직원 수요가 예상되며, 차량 통행이 빈번한 로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 뛰어납니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 오피스텔의 용도를 고려할 때, 직장인 및 소규모 사업체 수요를 유치할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 인근 동광양중학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

* 주변 근린생활시설을 통해 마트, 식당, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 현재 관리비 미납이 있는 것으로 확인되어, 낙찰 후 인수 여부 및 정산 절차 확인이 필요합니다.

6.2. 공실

* 물건이 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기보다는 공실 해소 및 임차인 확보 노력이 필요합니다.

6.3. 권리관계

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매각으로 소멸되는 권리입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 동광양중학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 교통 여건 또한 양호합니다. 주변 상업 시설 및 주거 단지가 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 관리비 미납 및 공실 상태는 낙찰 후 해결해야 할 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 중심상업지역, 학교 인접, 교통 편리

* 권리관계 명확: 모든 권리 매각으로 소멸 예정

* 잠재적 임대 수익: 주변 상권 및 주거 환경으로 인한 수요 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

'수하임1차' 오피스텔의 구체적인 최신 시세 자료는 제공되지 않았으나, 유사 아파트 단지인 '중동 금광1차'의 경우 75㎡(전용 59.99㎡) 타입 매매 시세가 약 8,500만원 수준(2026년 10월 19일 기준 실거래가)으로 확인되었습니다. 본건 물건(전용면적 83.35㎡)은 해당 면적보다 넓으므로, 이를 고려할 때 감정가 200,000,000원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 하지만, 최근 실거래가 자료를 추가로 확보하여 면적별, 층별 시세를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 200,000,000원

* 인수 보증금: 0원

현재 감정가는 200,000,000원이며, 인수되는 권리가 없어 인수 보증금은 0원입니다.

공실 상태임을 감안하고, 향후 관리비 미납분 정산 비용, 명도 비용 등을 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 참고: 위 예상 입찰가는 현 시점의 정보와 일반적인 경매 분석에 기반한 것으로, 실제 입찰 시에는 최신 시세, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.