나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10145 [1] 제주특별자치도 제주시 용담이동 1677-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지안 · 평가일 2026.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,3) 토지는 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주입구 교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역이며, 기호(4) 토지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 "서광초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모점포 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1,3,4) 공히 본건으로 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 인접토지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(3) 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 평지로서, 인접토지(1681-1번지,제주양씨삼도유성계종친회 소유) 진입로로 이용중임. 기호(4) 인접토지 및 인접도로 대비 등고평탄한 유사사다리형의 토지이며, '과수원'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함. 기호(3) 지적도상 서측으로 용담이동 1684-7번지(경관녹지)를 포함한 폭 약 50m 내외의 아스콘포장도로와 접하나 현황 폭 약 6m 내외의 부채도로와 접하고 있으며, 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로와 접함. 기호(4) 본건 북측으로 폭 약 15m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호(3) 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호(4) 계획관리지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 평슬래스지붕 2층건으로서, [사용승인일 : 2019.07.31.] 외벽 : 화강석 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 에폭시 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2) 지1층 : 단독주택으로 이용중임. 기호(2) 1.2층 : 근린생활시설(한국경비원협회 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비(주택), 천정형에어컨 설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물 옥상에 태양광설비가 소재하며, 지상에 데크시설 및 철재계단이 소재하며, 본건 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 일부 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10145 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 용담이동 1677-1

용도: 단독주택, 근린생활시설 (건물감정평가요항표 참조)

감정가: 4,005,377,500원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOO (제주은행 및 농협은행 관련)

특이사항: 중복사건, 선순위지상권 (말소동의서 제출됨)

주의사항: 일괄매각. 일부 제시외 건물 포함 (단, 특정 제시외 건물은 매각 제외)

1.1. 토지 정보

토지 면적: 2846.00㎡ (약 861.01 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호(1) 토지: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역

* 기호(3) 토지: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역

* 기호(4) 토지: 계획관리지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역

1.2. 건물 정보

건물 면적: 493.93㎡ (약 149.35 평)

건물 제시외 면적: 25.30㎡ (약 7.65 평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물

건물 사용승인일: 2019년 07월 31일

건물 주용도: 지1층 단독주택, 1,2층 근린생활시설 (한국경비원협회 등)

2. 입지조건

* 주위환경: 제주특별자치도 제주시 용담이동 소재 "신제주입구 교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임. [cite: 본문]

* 교통상황: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 사정은 보통시됨. [cite: 본문]

* 도로상태: 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함. [cite: 본문]

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상, 별지목록 1,3 토지의 을구 순위 2번 지상권 설정등기(2013.12.3. 접수번호 제98042호)가 있으나, 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 예정임.

말소기준권리:

* 을구 5번 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2016-02-02 접수)

* 건물 등기부상 말소기준권리는 을구 1번 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2019-09-30 접수)

말소되는 권리 (등기부 요약 기준):

* 모든 근저당권 (을5, 을6, 을7, 을8, 을9, 을10, 을11, 을12, 건물 을1~을8)

* 가압류 (갑11, 건물 갑4)

* 압류 (갑12, 건물 갑5)

* 임의경매개시결정 (갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 건물 갑6, 갑7, 갑8, 갑9)

선순위 권리:

* 토지 등기부상 을구 2번 지상권 설정 (농협은행주식회사, 2013-12-03 접수) - 인수이나 말소 동의서 제출됨.

중복사건:

* 본건(2026타경10145 (1)) 외 제주지방법원 2026타경222, 2026타경223, 2026타경224 경매 사건이 존재함.

총 채권액:

* 등기부채권 총액: 5,776,963,203원

3.1. 임차인 현황

* 임차인: (주)굿모닝렌트카

보증금: 1,000,000원

차임: 1,916,666원

사업자등록일: 2019-09-30

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 오

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사제이앤파트너스그룹

보증금: 2,000,000원

차임: 1,666,667원

사업자등록일: 2023-03-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사제주퍼시픽투어

보증금: 6,000,000원

차임: 1,000,000원

사업자등록일: 2020-05-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 용담이동 "신제주입구 교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임. [cite: 본문] 이는 신제주 지역의 상업 및 주거 기능과 연계되는 입지임.

* 인근 시세:

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본 물건의 용도(단독주택/근린생활시설) 및 규모(대규모 토지)와 직접적인 비교가 어려움. 해당 정보는 6천만 원대부터 1억 6천만 원대까지 분포하며, 면적은 약 50~85㎡ 수준임. [cite: 제공된 JSON]

본 건은 2,846㎡의 넓은 토지와 493.93㎡의 건물을 보유하고 있어, 단독주택이나 상가주택으로서의 가치가 높을 것으로 예상됨. 최근 제주 지역 단독주택 및 상가주택 매물은 수억 원대에서 수십억 원대에 거래되고 있으며, 특히 토지 규모가 클 경우 그 가치는 더욱 상승함. [cite: 검색 결과]

* 주변 개발 계획:

제주시 용담1동 일원에서 도시재생 사업이 추진 중이며, 노후 주택지 개선 및 생활 SOC 확충, 골목길 재정비 등을 통해 지역 활성화를 도모하고 있음. [cite: 검색 결과]

성장관리계획 구역으로 지정되어 있어, 일부 건폐율 완화 등의 인센티브가 적용될 수 있음. [cite: 검색 결과]

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 제주국제공항과 인접하여 교통 접근성이 우수함. 신제주입구 교차로 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이한 지역임. [cite: 본문, 검색 결과]

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 없음. 제주 지역 내 폐기물 처리 시설 등이 혐오시설로 분류될 수 있으나, 해당 부지 인근에 위치한다는 직접적인 정보는 확인되지 않음. [cite: 검색 결과]

6. 잠재적 리스크

* 중복 경매 사건: 본 건 외 3건의 임의경매 사건이 중복으로 진행 중임. 이는 경매 절차 진행에 영향을 미칠 수 있으며, 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 선순위 지상권: 등기부상 을구 2번 지상권이 존재하나, 물건명세서상 말소 동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 예정임. 그러나 혹시 모를 절차상 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 제시외 건물 제외: 감정평가서 상 일부 제시외 건물(컨테이너 사무실, 비가림 등)은 매각 대상에서 제외됨. 이는 추후 별도 철거 등의 이슈가 발생할 수 있음을 의미함.

* 토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재하여 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 용담이동의 역세권 입지에 위치하며, 2,846㎡의 넓은 토지와 2019년에 신축된 현대적인 건물(단독주택 및 근린생활시설)을 보유하고 있다는 점에서 큰 장점을 지님. 특히 넓은 토지 면적은 향후 개발 가능성이나 활용 가치가 높음을 시사함. 감정가는 약 40억 원으로 높은 편이며, 이는 해당 부동산의 가치를 반영하는 것으로 보임. 다수의 근저당 및 압류, 가압류가 말소될 예정이며, 임차인들의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적임. 다만, 중복 경매 사건의 존재와 토지 이용 계획상 여러 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인임.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 면적: 861평에 달하는 넓은 토지는 향후 증축, 신축, 분할 매각 등 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공함.

* 신축 건물: 2019년 사용승인을 받은 건물로 비교적 신축이며, 단독주택 및 근린생활시설로 구성되어 있어 주거와 상업 목적을 겸한 복합 활용이 가능함.

* 우수한 입지: 제주공항 인근, 신제주입구 교차로 접근성, 제주시 주요 지역으로의 용이한 이동 등 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있음.

* 도시재생 사업: 인근 지역에서 도시재생 사업이 추진되고 있어, 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 4,005,377,500원임. 제시된 주변 시세 정보는 본 건과 직접적인 비교가 어렵지만, 용담동 일대의 부동산 가치가 높게 형성되어 있음을 알 수 있음. 본 건은 대규모 토지와 신축 건물을 보유하고 있으며, 제주시 중심부 인근이라는 점에서 높은 가치를 지님.

하지만 중복 경매 사건, 토지이용계획상의 제한, 그리고 감정가보다 높은 총 채무액(5,776,963,203원)은 입찰가 산정에 신중을 요하게 함. 특히 채무액이 감정가를 초과하므로, 유찰 가능성도 배제할 수 없음.

이를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 가치를 면밀히 평가한 후, 보수적으로 접근하는 것이 권장됨. 현재로서는 감정가의 80~90% 수준인 32억 원 ~ 36억 원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음. 다만, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 시장 상황 변동 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 할 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.