나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10125 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 2595 프리미엄성보파크 2층 다동 201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 “서귀북초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 공동주택, 점포상가, 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건 중 제2층 제다동201호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : PVC창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역, 고도지구(25m이하), 고도지구(30m이하), 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m∼30m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경10125 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 2595 프리미엄성보파크 2층 다동 201호 (도로명주소: 제주특별자치도 서귀포시 중산간동로 8022 (서홍동))

* 용도: 아파트

* 감정가: 290,000,000원

* 토지면적: 41.91㎡ (약 12.68평)

* 토지지분: 41.905㎡ (약 12.68평)

* 건물면적: 79.74㎡ (약 24.12평)

* 건물지분: 79.7365㎡ (약 24.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO (김 )

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재 (전세권자 겸 임의경매 채권자)

* 주의사항: 권리분석 및 임차인 현황에 대한 면밀한 검토 필요

* 특수물건정보: 대항력있는 임차인

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 “서귀북초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 점포상가, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다. 남측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역, 고도지구(25m/30m 이하), 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2021-09-07) 전세권설정 (권리자: 김승현, 금액: 241,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김승현 (김 현)

* 보증금: 241,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-01

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2026-02-02

* 대항력: 있음

* 비고: 말소기준권리인 전세권설정자이며, 본 경매의 임의경매 채권자로 등기되어 있습니다.

* 권리분석 요약:

* 본 건의 말소기준권리는 임차인 김승현의 전세권 설정 등기(2021-09-07)이며, 이는 해당 임의경매(2026-02-02)로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 김승현은 대항력이 있으나, 본인 명의의 전세권이 말소기준권리이며 동시에 임의경매 채권자로서 경매를 신청하였으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 경매 절차를 통해 채권 회수가 이루어지게 됩니다.

* 그 외 등기부상의 모든 압류 및 근저당 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소 대상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수할 임차인 보증금 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 제주 서귀포시 서홍동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 단독주택, 근린 상가 및 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 서귀북초등학교가 인근에 있어 학군 관련 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

* 대형 마트(엘마트, 홈플러스 등) 및 서귀포올레시장 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서귀북초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 대형마트, 재래시장(서귀포올레시장), 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 문화/자연: 천지연폭포 등 자연 관광지와 접근성이 좋습니다.

* 교통: 단지 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인의 존재: 임차인 김승현은 전입일자(2022-08-01) 기준 대항력을 가지고 있으나, 동시 본건의 임의경매 채권자로서 말소기준권리(전세권)가 본인 명의이므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인의 권리 관계에 대한 최종 확인 절차는 경매 진행 시 중요합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 고도지구, 시가지경관지구 등 일부 개발 제한이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 서홍동에 위치한 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인이 경매를 신청한 채권자로서 보증금 인수 부담이 없다는 점은 낙찰자에게 유리한 요소입니다. 다만, 대항력있는 임차인과의 권리 관계를 명확히 인지하고, 제반 법적 절차를 성실히 이행하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시의 주거지로서 안정적인 수요 기대 가능

* 신축급 아파트로 관리 상태 양호

* 임차인 보증금 인수 부담 없음으로 인한 명확한 인수/소멸 권리 관계

* 주변 편의시설 및 교육시설 접근성 우수

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 290,000,000원입니다. 본 건은 임차인이 경매를 신청한 채권자이며, 해당 임차인의 보증금(241,000,000원)은 낙찰자가 인수하는 것이 아니므로, 입찰가 산정 시 인수 보증금은 고려하지 않습니다. 시장 시세, 물건의 현황, 경매 절차 상의 위험 요소 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 일반적인 경매 전략에 따라 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.