나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30343 [1] 광주광역시 남구 진월동 484 진월3차삼익세라믹아파트 301동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치한, 진월3차세라믹아파트 제301동 제1603호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 중 제16층 제1603호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

일련번호(가): 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상단지 북측, 남동측, 서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

진월동484: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30343 (1)

소재지: 광주광역시 남구 진월동 484 진월3차삼익세라믹아파트 301동 16층1603호

용도: 아파트

감정가: 101,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 총 면적: 39.70㎡ (약 12.01평)

토지 지분 면적: 19.85175㎡ (약 6.00평)

건물 총 면적 (전용면적): 84.92㎡ (약 25.69평)

건물 지분 면적: 42.46㎡ (약 12.84평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 월산새마을금고 (추정)

특이사항: 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 광주광역시 남구 진월동에 위치하며, '진월동 행정복지센터' 북동측 인근입니다. 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

대상 단지 북측, 남동측, 서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

대상 토지는 제3종일반주거지역이며, 소로2류(폭8m~10m)에 접해 있고, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 및 소멸 권리

본 경매는 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 5월 11일 접수된 하나은행 근저당(을3)이며, 채권액은 128,700,000원입니다.

3.3. 주요 권리 내역

* 소유권보존: 주식회사삼익 (2001-01-11)

* 소유권이전: 고영배 (2001-01-11)

* 소유권이전: 서승현 외 1명 (2018-05-11, 매매)

* 근저당: 하나은행 (2018-05-11, 128,700,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 월산새마을금고 (2022-01-06, 355,703,140원)

* 강제경매: 월산새마을금고 (2026-02-03, 461,032,673원, 본건 경매 개시)

등기부채권 총액은 484,403,140원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

대상 물건이 소재한 진월동은 주거 단지가 밀집된 지역으로, 아파트 단지 및 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다. 검색된 정보에 따르면 해당 지역에 다양한 식당이 존재하여 식사 해결이 용이할 것으로 보입니다. (예: 베스트, 시골집추어탕, 뼈통, 심야식당 진테츠, 미친고기 진월점, 진월통닭, 시골집국밥 등)

4.2. 잠재적 상업 가치

주거 지역의 특성상 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 근린 상권의 잠재력을 가지는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

진월동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 또한, 검색된 정보들을 통해 다양한 식당 및 편의 시설이 존재함을 알 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 교육 시설이 위치할 가능성이 높습니다. 정확한 학교 명칭은 별도 확인이 필요하나, 교육 환경 보호 구역에 속해 있습니다.

5.3. 의료시설

별도의 의료 시설 정보는 제공되지 않았으나, 광주광역시 남구의 중심부에 위치하여 기본적인 의료 서비스 접근은 가능할 것으로 보입니다.

5.4. 기타 생활 편의

진월동 지역에 조성된 수변공원이 있으나, 일부 시설의 관리가 미흡한 부분도 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련 위험

본 건은 토지 및 건물의 지분매각으로 진행됩니다. 이는 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 되므로, 다른 공유자와의 협의 또는 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 공유물 분할, 사용 수익 처분 등에 있어 추가적인 절차나 합의가 필요할 수 있으며, 이는 환금성을 저해할 수 있는 요인입니다.

6.2. 임대차 관계 미확인 위험

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이고 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수 보증금이 없다고 명시되었으나, 임대차 관계가 미확인된 경우 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 권리가 소멸되지 않는다면, 명도에 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 기타 법적/물리적 위험

광주광역시 남구 진월동 지역에서 쓰레기 불법 투기 문제가 언급된 바 있습니다. 또한, 광주시는 자원회수(소각) 시설 후보지 공모를 진행한 바 있으며, 남구 내에도 잠재적 후보지가 언급되었습니다. 현재 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았으나, 향후 지역 개발 계획이나 시설 입지에 따른 환경 변화 가능성은 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 진월동에 위치한 아파트의 지분 매각 건입니다. 입지적으로는 주거 단지로서의 기본적인 생활 편의 및 교통 여건을 갖추고 있으나, 가장 큰 특징은 지분 매각이라는 점입니다. 이는 소유권 행사 및 향후 처분에 있어 제약이 따를 수 있으며, 임대 관계 미확인 또한 주의가 필요한 부분입니다. 감정가 대비 높은 채권 총액은 시장 상황 및 본 물건의 잠재적 가치를 다각도로 분석해야 함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각이라는 특성상, 다른 공유자와의 원만한 합의 도출 또는 공유물 분할 절차를 통해 유리한 거래가 성사될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 수요는 확보될 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가(101,000,000원)를 기준으로 시장 가격, 현장 조사 결과, 권리 분석 내용, 그리고 지분 매각 및 임대차 미확인과 같은 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 지역 부동산 전문가의 시세 분석, 그리고 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 및 점유 관계 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.