나이스옥션 법원경매 제주 2026타경35 [1] 제주특별자치도 제주시 용담이동 3820 호반써밋제주 104동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 용담이동 소재 "제주서초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 중소규모 점포, 교육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고, 본건까지 제반 차량접근 가능하여 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물내 7층 702호로서, (사용승인일:2024.02.16)

외벽: 페인팅 및 치장타일 마감 등,
창호: 샷시창 마감 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하며, 남측 및 남동측으로 폭 약 6~7m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당관련공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 2026타경35 (1) 사건으로, 제주특별자치도 제주시 용담이동 3820 호반써밋제주 104동 7층702호에 위치한 아파트입니다.

감정가는 746,000,000원이며, 토지면적은 63.95㎡(약 19.35평)이고 건물면적은 84.47㎡(약 25.55평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 농OOO (농협은행)이며, 특이사항으로 유동화물건에 해당합니다.

2024년 2월 16일에 사용승인된 신축 아파트입니다.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 용담이동 소재 "제주서초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포, 교육시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 본건 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 제반 차량의 접근도 원활하여 교통 사정은 무난한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형으로, 현재 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중에 있습니다.

서측 및 북측으로는 폭 약 15m 내외의 도로에 접하고 있으며, 남측 및 남동측으로는 폭 약 6~7m 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 5월 14일 접수된 농협은행 주식회사 근저당권(채권금액 594,000,000원)입니다.

경매를 신청한 채권자는 농협은행이며, 2026년 1월 30일에 임의경매개시결정(사건번호 2026타경35)이 있었습니다.

등기부등본 상 을구의 근저당권들이 말소기준권리에 해당하며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

갑구의 소유권이전(상속) 등은 말소되지 않으나, 전체 권리관계상 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위 권리들을 인수하지 않게 됩니다.

등기부채권 총액은 676,754,214원입니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 별도의 유의미한 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

본건은 유동화 물건으로, 권리관계 확인에 특별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 주변에 제주서초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

공동주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 기능은 잘 갖추고 있습니다.

다만, 토지이용계획상 고도지구(30M 이하), 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물제한표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물 중 7층에 위치한 전용면적 84.47㎡(약 25.55평)의 아파트입니다.

2024년 2월 16일에 사용승인이 완료된 신축 건물입니다.

건물 외벽은 페인팅 및 치장타일로 마감되었으며, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 버스정류장이 있고, 제주서초등학교가 가까워 생활 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 권리관계가 복잡하거나 특별한 처리가 요구될 수 있습니다.

현장 조사를 통한 내부 확인이 곤란하여, 실제 이용상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

토지이용계획상 고도지구, 공항 관련 규제, 건축계획심의대상구역 등으로 인해 향후 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 준공된 신축 아파트로, 제주서초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리분석상 인수할 권리가 없어 깔끔한 명도가 예상되나, 유동화 물건이라는 특수성과 내부 확인의 어려움은 잠재적 리스크 요인입니다.

따라서, 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태를 파악하고, 제주도의 부동산 시장 동향 및 유사 물건 시세를 면밀히 분석한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 2024년 준공된 최신축 아파트로서 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 제주서초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 공동주택 밀집 지역에 위치하여 주거 가치 및 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 746,000,000원입니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 유동화 물건의 특성과 내부 확인의 어려움, 공항 관련 규제 등을 고려하여 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 공실률, 유사 물건의 실거래가 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.