나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50145 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양시청" 북측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 학교시설, 관공서 등을 배후지로 한 각종 근린생활시설, 금융시설 등으로 형성된 주거 및 상가지대임.

교통상황

시 중심부에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 18층 1801호(사용승인일:2021.12.15)로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 내벽: 벽지, 타일 등 마감 창호 : 새시이중창임.

이용상태

공동주택 및 업무시설, 근린생활시설부지로 본건은 공동주택(아파트)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 이해관계인 부재 등으로 임대여부는 미상임.

물건 비고

미납관리비 1,256,500원(2026.2.11. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50145 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5, 수하임1차 18층 1801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 192,000,000원

* 토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

* 토지지분: 15.7251㎡ (약 4.75평)

* 건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

* 건물지분: 59.5627㎡ (약 18.02평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 미납관리비 1,256,500원 (2026년 2월 11일 현황조사일 기준)

1.1. 입지조건

* 본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 관공서 등이 밀집한 주거 및 상가 지역입니다.

* "광양시청" 북측 인근에 자리하고 있어 행정 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 시 중심부에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 18층에 위치하며, 2021년 12월 15일에 사용승인을 받았습니다.

* 주거 및 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 본 건은 공동주택(아파트)입니다.

* 급배수, 위생, 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지는 사각형의 토지로서 공동주택, 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 중심상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

* 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약 결과, 소유권 보존 등기 후 우리은행 근저당권, 박진재 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매 등기가 순차적으로 설정되었습니다.

* 모든 등기사항(근저당권, 주택임차권, 강제경매)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 220,760,000원입니다.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(박진재)가 임차인으로 등록되어 있으며, 보증금 140,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2022년 1월 14일, 확정일자는 2022년 1월 4일입니다.

* 권리분석상 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 광양시 중동은 광양시청을 중심으로 관공서, 금융시설, 대규모 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 상권입니다.

* 인근에 대규모 아파트 단지가 다수 분포하여 배후 주거 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 시 중심부에 위치하여 상업 활동 및 교통 이용이 편리합니다.

* 검색 결과, 광양시 전체적으로는 폐기물 처리 시설, 소각장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 관련 민원이 일부 확인되나, 본 물건 소재지인 중동 지역에 직접적으로 영향을 미치는 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보에 따르면, 건물은 2021년 12월 15일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

* 총 20층 건물 중 18층에 위치하여 조망권 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 건물에는 승강기, 급배수, 위생, 난방, 화재탐지 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 본 물건은 '광양수하임1차아파트'로, 총 114세대(제공된 아파트 정보 기준) 규모의 아파트 단지입니다.

* 단지 내에는 지상 주차 34대, 지하 전기차 충전기 3대가 설치되어 있습니다.

* 단지 주변으로 학교, 관공서, 금융기관, 상업시설 등이 근접해 있어 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 1,256,500원이 발생했으며, 이는 현황조사일(2026년 2월 11일) 기준이므로 매각기일까지 추가 발생분은 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

* 임대 여부 미상: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 실제 임대 여부를 확인할 수 없었습니다. 다만, 등록된 임차인 박진재는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 미미한 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시청 인근 중심상업지역에 위치한 비교적 신축 아파트로, 입지 및 생활 편의성이 우수한 편입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 미납 관리비가 발생해 있으며, 임대 현황이 미상인 점은 확인이 필요합니다. 주변 시세와 비교하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 내외부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 광양시청 인근 중심상업지역에 위치하여 행정, 금융, 교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 단순: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변에 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 많아 주거 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 192,000,000원입니다.

* 본 물건과 유사한 면적(59.56㎡)의 광양수하임1차아파트 실거래가 정보가 제한적이나, 유사 아파트의 시세 정보를 종합해 볼 때, 본 물건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 공동주택 공시가격이 2025년에 1억 500만원, 2026년에 9,560만원으로 기재되어 있습니다. 이는 매매 시세와 직접적인 연관성이 낮을 수 있으나, 단지 내 시세 형성의 참고 자료가 될 수 있습니다.

* 권리 인수 부담이 없고 신축급이라는 점을 고려할 때, 현 시세는 감정가(192,000,000원) 내외로 형성될 것으로 예상됩니다.

* 미납 관리비 1,256,500원 및 추가 발생 관리비를 고려하고, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 판단하여, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 172,800,000원 ~ 192,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

1. 1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50145 (1)

. 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5, 수하임1차 18층 1801호

. 용도: 아파트

. 감정가: 192,000,000원

. 토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

. 토지지분: 15.7251㎡ (약 4.75평)

. 건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

. 건물지분: 59.5627㎡ (약 18.02평)

. 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

. 경매구분: 부동산 강제경매

. 채권자: 주OOOOOOO

. 특이사항: 공동담보

. 주의사항: 미납관리비 1,256,500원 (2026년 2월 11일 현황조사일 기준)

2. 1.1. 입지조건

* 본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 관공서 등이 밀집한 주거 및 상가 지역입니다.

* "광양시청" 북측 인근에 자리하고 있어 행정 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 시 중심부에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 18층에 위치하며, 2021년 12월 15일에 사용승인을 받았습니다.

* 주거 및 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 본 건은 공동주택(아파트)입니다.

* 급배수, 위생, 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지는 사각형의 토지로서 공동주택, 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 중심상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

* 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

3. 1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약 결과, 소유권 보존 등기 후 우리은행 근저당권, 박진재 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매 등기가 순차적으로 설정되었습니다.

* 모든 등기사항(근저당권, 주택임차권, 강제경매)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

. 등기부채권 총액은 220,760,000원입니다.

. 임차인 현황: 주택도시보증공사(박진재)가 임차인으로 등록되어 있으며, 보증금 140,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2022년 1월 14일, 확정일자는 2022년 1월 4일입니다.

. 권리분석상 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

. 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다.

4. 1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 광양시 중동은 광양시청을 중심으로 관공서, 금융시설, 대규모 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 상권입니다.

* 인근에 대규모 아파트 단지가 다수 분포하여 배후 주거 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 시 중심부에 위치하여 상업 활동 및 교통 이용이 편리합니다.

* 검색 결과, 광양시 전체적으로는 폐기물 처리 시설, 소각장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 관련 민원이 일부 확인되나, 본 물건 소재지인 중동 지역에 직접적으로 영향을 미치는 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 1.4. 생활정보

* 건축물 정보에 따르면, 건물은 2021년 12월 15일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

. 총 20층 건물 중 18층에 위치하여 조망권 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

. 건물에는 승강기, 급배수, 위생, 난방, 화재탐지 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

. 본 물건은 '광양수하임1차아파트'로, 총 105세대(제공된 아파트 정보 기준) 규모의 아파트 단지입니다.

. 단지 내에는 지상 주차 34대, 지하 전기차 충전기 3대가 설치되어 있습니다.

. 단지 주변으로 학교, 관공서, 금융기관, 상업시설 등이 근접해 있어 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 1,256,500원이 발생했으며, 이는 현황조사일(2026년 2월 11일) 기준이므로 매각기일까지 추가 발생분은 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

. 임대 여부 미상: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 실제 임대 여부를 확인할 수 없었습니다. 다만, 등록된 임차인 박진재는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

. 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 미미한 영향이 있을 수 있습니다.

7. 1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광양시청 인근 중심상업지역에 위치한 비교적 신축 아파트로, 입지 및 생활 편의성이 우수한 편입니다.

. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

. 다만, 미납 관리비가 발생해 있으며, 임대 현황이 미상인 점은 확인이 필요합니다.

. 주변 시세와 비교하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 내외부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 광양시청 인근 중심상업지역에 위치하여 행정, 금융, 교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 단순: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변에 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 많아 주거 가치가 높습니다.

9. 1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 192,000,000원입니다.

* 본 물건과 유사한 면적(59.56㎡)의 광양수하임1차아파트 실거래가 정보가 제한적이나, 유사 아파트의 시세 정보를 종합해 볼 때, 본 물건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 공동주택 공시가격이 2025년에 1억 500만원, 2026년에 9,560만원으로 기재되어 있습니다. 이는 매매 시세와 직접적인 연관성이 낮을 수 있으나, 단지 내 시세 형성의 참고 자료가 될 수 있습니다.

* 권리 인수 부담이 없고 신축급이라는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 172,800,000원 ~ 192,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

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