나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50140 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '동광양 중학교' 남측 인근에 위치하며 주위환경은 광양시청 및 학교 아파트단지 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량진입 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 및 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층중 10층 1005호로서, 외 벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감, 내 벽: 벽지도배 등 마감, 창 호: 새시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급 ·배수시설, 승강기설비, 옥내소화전 등 방화설비, 도 시가스에 의한 난방설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 공동주택, 업무시설,근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트 단지가 서측으로 중로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

미납관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50140 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 정보

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5, 수하임1차 10층1005호

용도: 아파트

감정가: 191,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

토지 지분: 15.7251㎡

건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평) - 전용면적 기준

건물 지분: 59.5627㎡

총 토지/건물 감정가: 191,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, '동광양 중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경으로는 광양시청, 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

아파트 단지까지 차량 진입이 원활하며, 인근에 아스팔트 포장도로와 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 아파트 단지는 서측으로 중로(폭 20m~25m)에 한 면이 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 1월 3일 접수된 우리은행 근저당권 (채권금액 80,760,000원)입니다.

3.2. 채권 및 채무 현황

등기부상 채권 총액은 224,260,000원입니다. 주요 권리로는 우리은행 근저당, 주택임차권(정준국), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정 (본명: 정준국)

보증금: 143,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 7일

확정일자: 2022년 2월 4일

배당신고일자: 2025년 3월 4일

대항력: 없음

주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 지역 특성

본 물건은 광양시청과 동광양중학교 등 공공시설 및 교육시설이 인근에 위치한 지역 상권에 속합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 평가됩니다. 주변에 아파트 단지들이 형성되어 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 20층 건물 중 10층에 위치한 아파트(전용면적 59.56㎡)입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시로 마감되었습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

5.2. 내부 설비

기본적인 위생 시설, 급배수 시설, 승강기 설비, 옥내 소화전 등 방화 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 지하 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 교육 환경

가장 가까운 교육 시설로는 동광양중학교와 광양중동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2026년 2월 기준 미납 관리비가 721,310원 존재합니다. 이는 인수 시 확인 및 정산이 필요한 부분입니다.

6.2. 주변 개발 및 환경 문제

인근 황금지구에서 폐기물처리시설, 쓰레기 매립장, 소각장 등 혐오시설 설치와 관련하여 주민들의 반발이 지속되고 있다는 보도가 있습니다. 본 물건 소재지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요하나, 지역 개발 및 환경 문제에 대한 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 아파트입니다. 동광양중학교, 광양시청 등 주요 시설이 인근에 있어 주거 가치가 높습니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하나, 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 다만, 미납 관리비는 잔금 납부 시 확인 및 정산해야 하는 사항입니다. 주변 혐오시설 관련 이슈는 지역 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광양시청 및 학교 인근으로 행정, 교육, 생활 인프라가 집중된 지역입니다.

* 양호한 교통: 중로에 접해 있으며 대중교통 이용이 편리합니다.

* 정리된 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 권리가 없습니다.

* 신축 아파트: 2021년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 191,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 동종 물건의 최근 거래 사례, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 등기부상 총 채무액(224,260,000원)이 감정가를 초과하지만, 매각으로 소멸되는 채권이므로 직접적인 입찰가 산정의 제약은 크지 않습니다. 다만, 잠재적 리스크 요인(미납 관리비, 주변 혐오시설 이슈 등)을 충분히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 낙찰 후 인수해야 할 미납 관리비(721,310원)는 입찰가 산정 시 고려해야 할 추가 비용입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.