나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50151 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 「광양중앙초등학교」남동측 인근에 위치한 수하임1차 제5층 제505호로, 주위는 아파트, 공공기관, 업무용, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 중 제5층 제505호로서, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감, 석재마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 1,217,090원(2026.2.11. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50151 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5, 수하임1차 5층505호

용도: 아파트

감정가: 188,000,000원

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 광양시 중동 「광양중앙초등학교」 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 아파트, 공공기관, 업무용, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 단지 내 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조의 지하3층, 지상20층 건물 중 제5층 제505호로, 외벽은 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비: 일반적인 급배수, 전기, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 및 지하 주차장이 갖추어져 있습니다.

토지: 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 서측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

건축정보:

* 건물명: 광양수하임1차아파트

* 사용승인일: 2021년 12월 15일

* 총 동수: 1동

* 총 세대수: 114세대

* 최고층: 20층

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (말소기준권리: 우리은행 근저당, 2022-01-03 접수).

권리분석 요약:

* 소유권 보존: 유한회사와이지개발 (2022-01-03)

* 근저당: 우리은행 (80,760,000원, 2022-01-03, 말소기준)

* 주택임차권: 신진호 (143,500,000원, 2022-01-03 확정, 2022-01-18 전입) - 대항력 없음.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-04, 말소)

인수되는 보증금: 0원 (임차인 신진호는 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금이 없습니다.)

등기부채권 총액: 224,260,000원 (우리은행 근저당 + 신진호 주택임차권 보증금)

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

주변에 공공기관 및 업무시설도 있어 복합적인 상권의 특징을 보입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인근에 광양중앙초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

주차: 지하 주차장이 갖추어져 있으나, 총 주차 대수(34대)가 세대 수(114세대)에 비해 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납관리비: 1,217,090원 (2026년 2월 11일 현황조사일 기준) - 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 금액이므로 반드시 현장 확인 및 관리사무소 문의가 필요합니다.

임차인 정보: 임차인 신진호는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 반환할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 광양시 중동의 주거 및 생활 편의시설이 갖추어진 입지에 소재하고 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 깔끔한 물건으로 판단되나, 미납 관리비와 명도 관련 사항은 주의 깊게 검토해야 합니다.

최근 준공된 아파트임에도 불구하고 감정가가 주변 시세 대비 적정한지 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2021년 준공으로 연식이 짧아 상품성이 우수합니다.

양호한 입지: 초등학교 인근이며, 주거 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

권리상 깨끗함: 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리관계 처리가 용이할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 188,000,000원입니다.

현 시세 파악을 위해 관련 부동산 정보를 조사한 결과, 본건 아파트(수하임1차, 59.56㎡)와 유사한 조건의 신축 아파트들이 전라남도 광양시 중동 지역에서 대략 1억 8천만 원에서 2억 1천만 원 수준에서 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

특히, 신축 아파트임을 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 미납관리비 1,217,090원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 입찰가 산정 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가인 188,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 추가 시세 변동 여부를 종합적으로 고려하여 185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

혐오시설 정보: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 소재지 인근에서 직접적으로 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.