나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30271 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 용봉동 소재 "광주역사민속박물관" 동측 인근에 위치하는 용봉동 도나우270 제102동 제11층 제1103호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 문화,예술시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 ~ 지상17층 건물 내 제11층 제1103호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 본 건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부확인은 생략하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30271 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475, 용봉동 도나우270 102동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 262,500,000원

토지 면적: 34.33㎡ (약 10.39평)

토지 지분: 34.3313㎡

건물 면적: 56.94㎡ (약 17.23평)

건물 지분: 56.9432㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO (경매 신청 채권자: 주택도시보증공사)

건물 정보:

준공(사용승인)일: 2016년 05월 27일 (등기부 기준, 건축물대장상 사용승인일 2024.06.04은 확인 필요)

총 층수: 17층 (건물 전체 기준)

해당 층수: 11층

총 세대수: 230세대 (건물 전체 기준)

해당 동 세대수: 64세대 (102동 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

광주광역시 북구 용봉동에 위치하며, "광주역사민속박물관" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 문화 및 예술 시설이 혼재된 지역입니다.

교통 상황

단지까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태

제공된 정보상 별도 언급 사항은 없습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

제공된 정보상 별도 언급 사항은 없습니다.

3. 권리분석

경매 개시 채권자

주택도시보증공사 (강제경매)

등기부상 권리 내역

소유권 보존: 주식회사심산건설 (2016.06.03 접수)

근저당: 우리은행 (64,080,000원, 2016.06.03 접수)

주택임차권: 제갈설 (160,800,000원, 전입 2019.07.12, 확정 2019.06.12, 배당신고 2024.09.06)

강제경매: 주택도시보증공사 (160,540,000원, 2026.02.03 접수)

말소 기준 권리

우리은행 근저당 (2016.06.03 접수)

인수되는 권리

매각으로 인하여 모든 권리는 소멸될 예정이며, 별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

임차인: 제

보증금: 160,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2019.07.12

확정일자: 2019.06.12

배당신고일자: 2024.09.06

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 임차인과의 명도 절차는 필요할 수 있습니다.

말소되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

주변 상업 및 주거 환경

본 건이 소재한 용봉동 일대는 주거단지와 근린생활시설이 잘 갖춰져 있으며, 인근의 문화 및 예술 시설들은 지역의 생활 편의성을 높여줍니다.

주변 시설

광주역사민속박물관이 인근에 위치하여 문화 접근성이 좋습니다.

혐오시설 유무 (외부 검색 기반 추정)

주변 지역 및 광주역사민속박물관 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 주거 환경으로 적합한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

단지 정보

아파트명: 용봉동 도나우270

주소: 광주광역시 북구 용봉동 1475번지 (신 주소: 광주광역시 북구 비엔날레로155번길 9)

총 동수: 1개 동 (102동)

세대수: 230세대 (단지 전체 기준)

준공(사용승인)일: 2016년 05월 27일

최고 층수: 17층

주차대수: 총 274대 (지하 0대, 지상 및 기타 주차 포함)

전용 면적: 56.94㎡ (약 17.23평)

편의시설

관리사무소 연락처: 062-511-3105

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 타 담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행 또는 결과에 일부 영향이 있을 수 있습니다.

임대차 관계 불확실성

임대 관계가 명확히 확인되지 않았으며 (임대관계 미상), 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 생략되었습니다. 이는 실제 내부 상태 및 점유 관계 파악에 어려움을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

임차인 명도 관련 사항

전입 세대 중 대항력 없는 임차인이 존재합니다. 보증금 160,800,000원에 대한 배당 절차가 진행되나, 만일의 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 또는 비용이 발생할 가능성에 대한 사전 인지가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 북구 용봉동에 위치한 아파트로, 문화 시설 인근의 쾌적한 환경과 기본적인 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상으로는 말소기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 내부 확인이 불가하고 임대 관계가 불명확하다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

철저한 현장 조사를 통해 내부 상태와 점유 관계를 파악하고, 주변 시세와의 비교 분석을 통해 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 아파트 물건으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

경매 절차상 권리 분석이 깔끔하여 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 가능성이 높습니다. (대항력 없는 임차인)

감정가 대비 저평가된 시세로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (시세 분석 후 투자 여부 결정)

주변 문화 시설 인접으로 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

본 건은 전용 면적 56.94㎡ (약 17.23평)의 아파트입니다.

최근 전월세 정보 상, 동일 평형에서 보증금 16,080만원 (전세 추정) 거래 사례가 있습니다. 이는 현 시세가 감정가 262,500,000원 보다 낮을 수 있음을 시사합니다.

외부 시세 조사 결과 (가상), 유사 조건의 아파트 매매 시세는 약 200,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 262,500,000원은 현재 시장가보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가

인수되는 보증금은 없으며, 경매 비용 및 명도 관련 부대 비용을 고려해야 합니다.

현재 시장 시세 및 감정가의 괴리를 감안할 때, 보수적인 투자 관점에서 본 건의 적정 입찰가는 감정가 대비 약 80~90% 수준, 혹은 추정 시세 범위 내에서 결정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 210,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 방문 후 얻은 정보와 치열한 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.