나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30385 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송정중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주로 다세대주택, 단독주택, 근린상가 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크르지지붕 12층건 내 8층 804호로서 외벽: 석재, 모르타르 위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건 축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,중점경관관리구역 (2023-07-20)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30385 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 8층804호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

토지면적: 27.12㎡ (약 8.2평)

토지지분: 27.123㎡ (약 8.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.95㎡ (약 22.4평) - 전용면적 기준

건물지분: 73.9539㎡ (약 22.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

건축물 사용승인일: 2018년 05월 21일

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치하며, '송정중학교' 북동측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 주로 다세대주택, 단독주택, 근린상가 등으로 형성된 주거 및 상업 혼재 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 2차선 포장도로에 접해 있어 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 05월 29일자 우리은행 근저당권 (채권액 102,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 약 280,000,000원으로 파악됩니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계 0원).

임차인 현황:

* 임차인: 서

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-19

확정일자: 2021-07-05

배당신고일자: 2024-06-17

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-06-14

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거용 아파트 단지와 더불어 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 교통 여건이 양호하고 2차선 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성 및 도로망이 양호하여 시내 및 외곽 이동이 비교적 편리합니다.

편의시설: 인근 근린상가 및 주변 지역의 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 송정중학교가 북동측 인근에 위치하며, 절대/상대보호구역으로 지정된 점을 미루어 다수의 교육 시설이 존재할 가능성이 높습니다.

주거환경: 아파트로서 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있으며, 주변 주택가 및 상가 지역과 어우러져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정되어 경매가 진행되는 물건입니다. 이는 다른 공동담보물건의 매각 결과나 채무 이행 상황에 따라 본 건의 경매 진행에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계에 대한 상세 정보가 미상으로 표기되어 있습니다. 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 비행안전구역 등 다양한 토지이용 및 건축 관련 법적 제한 사항이 존재하여 향후 재건축이나 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 아파트로, 송정중학교 인근에 자리하고 있으며 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

감정가는 205,000,000원이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 예정으로, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 인지하고 접근해야 합니다.

주변에 근린상가와 주택가가 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.7. 투자포인트

명도 용이성: 임차인의 대항력이 없고 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

실거주 및 임대 가치: 아파트로서 기본적인 주거 가치를 지니고 있으며, 지역 내에서의 수요를 고려할 때 실거주 또는 임대 수익 투자 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 감정가를 기준으로 주변 시세 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석하여, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 205,000,000원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

주변 아파트 시세 및 유사 물건 거래 사례 조사.

공동담보 물건의 추가적인 경매 진행 여부 및 채권 총액(약 280,000,000원) 대비 낙찰가율 고려.

각종 도시계획 및 법적 제한 사항으로 인한 가치 변동 가능성 분석.

명도에 소요될 예상 비용 및 시간 고려.

최종 입찰가는 상기 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.