나이스옥션 법원경매 광주 2026타경998 [1] 광주광역시 동구 수기동 23-2 수기동 제일 오피스텔 101동 16층1614호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 "광주대교"북서측 인근에 위치한"제일오피스텔 제101동 제16층 제1614호"로 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 무난시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층 중 16층 1614호로 외 벽 : 화강석붙임, 타일붙임 등 내 벽 : 벽지마감 등 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지의 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2026타경998 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 동구 수기동 23-2번지, 제일 오피스텔 101동 16층 1614호에 위치하고 있습니다.

건물 구조는 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층 중 16층이며, 1996년 2월 14일 사용 승인된 건물입니다.

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 감정평가액은 33,000,000원입니다.

토지 면적은 8.50㎡ (약 2.57평)이며, 건물 면적은 34.96㎡ (약 10.58평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO 입니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 "광주대교" 북서측 인근에 위치한 "제일오피스텔 제101동 제16층 제1614호"입니다.

주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로, 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 무난합니다.

단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 확인할 수 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 9월 30일 접수된 주식회사김호정의 근저당(을7)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

따라서 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있어, 관련 권리가 존재할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

총 3명의 임차인이 등재되어 있으며, 모두 대항력이 있는 것으로 표시되어 있습니다.

* 주식회사부성건축개발, 김 (전입/사업자: 2023-08-02)

* 주식회사인선씨앤디, 강 (전입/사업자: 2024-09-24)

* 주식회사일진씨앤디, 강 (전입/사업자: 2023-11-02)

주의사항:

상기 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

인수 보증금은 0원으로 계산되나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 주의가 필요하며, 실제 권리관계는 현장 조사를 통해 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 상가 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔의 용도로 볼 때 주변의 직장인 또는 상주 인구를 대상으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

광주대교 인근으로 도심 접근성이 양호하며, 교통상황 또한 무난하여 상권 형성에는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 내 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

상가 및 업무시설이 혼재한 지역이므로 기본적인 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 예상됩니다.

주변 학교, 병원, 마트 등 특정 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 3명 존재하여 명도 과정에서의 어려움이 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 인수될 가능성이 언급되어 있어, 이에 대한 정확한 확인 및 분석이 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위 시 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 제일 오피스텔 101동 1614호로, 비교적 낮은 감정가에 경매로 나왔습니다.

상업 및 업무시설이 혼재된 입지로 기본적인 주거 및 업무 활용성이 기대됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 3명의 존재와 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가능성, 복잡한 토지이용계획은 본건의 주요 리스크 요소로 작용합니다.

이러한 권리관계 및 제한사항을 충분히 검토하고, 명도 가능성 및 비용을 감안한 신중한 투자가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가: 3300만원의 감정가는 유사 면적의 최근 실거래가와 비교 시, 권리관계 분석 및 명도 리스크를 감안하면 매력적인 수준일 수 있습니다.

핵심 입지: 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하여 활용 잠재력이 있습니다.

리스크 관리 시 저가 매수 기회: 복잡한 권리관계를 명확히 파악하고 성공적으로 명도를 진행할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적인 30.14㎡(약 9.12평)의 오피스텔이 2024년 9월 3,200만원에 거래되었습니다.

또한, 60㎡(약 18.15평) 오피스텔이 2025년 7월 6,300만원에 거래된 사례도 있어, 본건 오피스텔(34.96㎡, 약 10.58평)의 시장 가격은 약 3,500만원~3,800만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 3,300만원으로, 유사 면적의 최근 실거래가와 비슷한 수준이며, 60㎡ 거래가 대비로는 낮은 편입니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재와 지상권 인수 가능성 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 안전 마진을 확보하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 2,800만원 ~ 3,100만원

상기 입찰가는 권리관계 리스크 및 명도 비용을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 권리 분석 및 시장 조사를 바탕으로 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.