나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30391 [1] 광주광역시 광산구 도산동 1136-1 호반아파트 101동 2층215호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광명 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 도산동 소재 "도산초등학교" 북서측 인근에 소재한 "호반아파트 101동 215호"로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 소규모상가, 주거나지 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

도심 간선도로변에 위치하여 교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층건 중 101동 2층 215호로서, ┌외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감, ├내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, └창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측에 아파트단지 진입로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2021-01-11), 대로1류(폭 35m~40m)(2018-09-01)(1-24)(저촉) , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2026-01-22)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사 및 주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 도산동 1136-1 호반아파트 101동 2층215호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층건 중 2층 215호

건물 마감: 외벽 시멘트 몰탈위 페인트, 내벽 벽지 및 일부 타일, 창호 샷시

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전, 승강기설비 구비

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 105,000,000원

토지면적: 28.86㎡ (약 8.73평)

토지 지분: 28.86㎡ (약 8.73평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

건물 지분: 59.95㎡ (약 18.14평)

아파트 전용면적(실사용면적)은 약 18평이며, 공급면적(분양면적)은 약 25~26평으로 추정됩니다.

1.3. 경매 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30391 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 도산동 소재 "도산초등학교" 북서측 인근에 위치한 "호반아파트 101동 215호"입니다.

주위는 아파트 단지, 단독주택, 소규모 상가, 주거나지 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 접근성

단지 내 진입로를 통해 아파트 단지로 접근 가능하며, 본건은 도심 간선도로변에 위치하여 교통사정이 편리합니다.

2.3. 지역 지구 지정 및 제한사항

제2종일반주거지역

대로1류(폭 35m~40m) 저촉

소로1류(폭 10m~12m) 접합

가축사육제한구역

상대보호구역

비행안전제5구역(전술)

군용비행장 소음대책구역 제3종구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1: 1995-07-27 소유권보존 (주식회사호반건설)

* 갑2: 2003-04-29 소유권이전 (양현미, 매매)

* 을10: 2024-11-25 주택임차권 (한국토지주택공사, 임차보증금 90,000,000원, 전입 2018-07-19, 확정 2018-07-17) - 인수

* 갑3: 2023-11-20 소유권이전청구권가등기 (윤애나, 매매예약) - 인수

* 갑5: 2024-02-21 압류 (서광주세무서장) - 말소기준권리

* 갑9: 2025-03-24 압류 (아산세무서장) - 말소

* 갑10: 2026-02-04 강제경매 (서울보증보험, 채권액 93,691,232원) - 말소

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 한 (한국토지주택공사)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-19

* 확정일자: 2018-07-17

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 주택임차인으로, 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다. 다만, "주택임차권자 한국토지주택공사 및 주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출되었습니다. 이는 배당을 통해 임차보증금 전액을 회수할 경우, 매수인에게 어떠한 권리도 주장하지 않겠다는 의미로 해석될 수 있으나, 최종 배당 결과 및 법적 효력은 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준 권리

압류 (서광주세무서장, 접수일자 2024-02-21) 입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 을10 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 90,000,000원): 대항력 있는 임차인의 권리로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (단, 위 확약서 내용에 따라 달라질 수 있음)

* 갑3 소유권이전청구권가등기 (윤애나): 매매예약 가등기로, 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우, 매수인은 소유권을 상실하게 될 수 있는 매우 중대한 위험이 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 소규모 상가들이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 내 및 인근 상가 이용 가능하며, 주민센터, 은행 등 기타 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

4.3. 교육 시설

도산초등학교가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

* 소유권이전청구권가등기 인수: 가장 큰 위험 요소로, 본 가등기가 실행될 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다.

* 대항력 있는 선순위 임차인 (한국토지주택공사): 보증금 90,000,000원에 대한 대항력을 가지며, 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (확약서 내용의 효력 확인 필요)

5.2. 기타 리스크

* 군사시설 관련 제한: 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 재산권 행사나 건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 쓰레기 처리 시설 관련 잠재적 이슈: 해당 지역(광산구)에서 쓰레기 소각시설(자원회수시설) 건립 관련 논의가 진행된 바 있어, 향후 지역 환경 및 주민 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 도산동에 위치한 아파트로, 주거지로서의 입지 및 교통성은 양호한 편입니다. 그러나 등기부 상에 인수되는 선순위 주택임차권과 더불어, 가장 치명적인 위험 요소인 소유권이전청구권 가등기가 존재하여 매수인의 소유권 확보에 심각한 위협이 될 수 있습니다. 가등기 관련 법적 효력 및 최종 배당 결과를 면밀히 확인하지 않고 입찰 시, 예상치 못한 큰 손실을 볼 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

* 권리 상의 모든 위험 요인이 해소된다는 가정하에, 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정 고려사항

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

* 소유권이전청구권 가등기(갑3)의 법적 효력 및 실현 가능성: 이 가등기가 매수인에게 소유권 상실 위험을 야기하는지 여부가 가장 중요합니다. 만약 소유권 상실 위험이 크다면, 입찰을 보류하거나 극히 낮은 금액으로만 고려해야 합니다.

* 선순위 임차인(을10)의 보증금 회수 가능성: 확약서의 내용이 법적으로 유효하여 임차인이 보증금 전액을 배당받고 권리를 포기하는지 여부를 확인해야 합니다. 만약 전액 배당받지 못할 경우, 매수인이 잔여 보증금에 대한 책임을 져야 할 가능성이 있습니다.

* 감정가(105,000,000원)는 현재 물건의 시장 가치를 반영하는 것이지만, 인수되는 권리의 위험도를 고려하면 실제 입찰가는 감정가보다 현저히 낮아져야 합니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기는 모든 선순위 권리가 배당을 통해 소멸된다는 전제 하에 계산된 것일 수 있으나, 갑3 가등기는 금전적 부담이 아닌 소유권 자체를 위협하는 권리이므로 별도의 고려가 필요합니다.

위와 같은 심각한 법적 리스크들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 상당한 신중함이 요구되며, 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 전문가와 상의 후, 위험 부담을 충분히 감수할 수 있는 금액으로만 접근해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.