나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30272 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '광주비엔날레' 북동측 인근에 위치한, 용봉동 도나우270 제102동 제16층 제1604호로서, 주위는 아파트단지 및 주택, 점포 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진입이 가능하며, 제반교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제102동 제16층 제1604호로서, (사용승인일 : 2016.05.27) 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샛시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 동측 및 남측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-07-16)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 전통상업보존구역(유통산업발전법) 입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30272 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (제공된 정보의 '주OOOOOOO'와 일치하는 것으로 판단됨)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 16층1604호

용도: 아파트

감정가: 259,000,000원

토지면적: 34.33㎡ (약 10.38평)

토지지분: 34.3313㎡ (약 10.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.94㎡ (약 17.23평) - 전용면적 기준

건물지분: 56.9432㎡ (약 17.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동에 소재하며, '광주비엔날레' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 주택, 점포 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건이 속한 단지까지 차량 진입이 가능하며, 대중교통 이용 및 접근성 등 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

단지 필지 동측 및 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-07-16)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함) 도로에 접해 있으며, 유통산업발전법에 따른 전통상업보존구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존 등기는 2016년 6월 3일에 주식회사 심산건설 명의로 접수되었습니다.

이후 우리은행 근저당권 (2016-06-03 접수, 금64,080,000원)이 설정되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

주택임차권 (2024-09-13 접수, 금160,800,000원)이 설정되었으나, 말소 예정입니다.

마지막으로 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (2026-02-03 접수, 161,100,000원)이 기입되었습니다.

말소 예정인 권리들을 제외하면, 경매 진행으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (접수일자: 2016-06-03)

3.3. 임차인 분석

임차인: 양승호

보증금: 160,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-30

확정일자: 2016-06-22

배당신고일자: 2024-09-13

대항력: 없음

*임차인 양승호는 전입일자(2024-08-30)가 확정일자(2016-06-22)보다 늦으며, 등기부상 주택임차권이 말소 예정으로 기재되어 있어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 임차인의 보증금 중 인수해야 할 금액은 없습니다.

3.4. 인수 권리 및 채권 총액

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액 (말소기준권리 + 강제경매 채권액): 64,080,000원 + 161,100,000원 = 225,180,000원

(제공된 '등기부채권 총액' 224,880,000원과 미세한 차이가 있으나, 근저당 및 강제경매 채권액 합계에 기반하여 산정함)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 구조 및 이용 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 102동 16층 1604호로, 2016년 5월 27일에 사용승인이 완료되었습니다.

외벽은 몰탈위페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샛시창호 마감 등입니다.

본건은 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

전용면적은 56.94㎡ (약 17.23평)이며, 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

4.2. 설비 내역

본건에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

4.3. 주변 환경 (상권 포함)

본건은 아파트 단지 및 주택, 점포 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대에 속해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 광주광역시 차원에서 소각시설 건립이 논의되고 있다는 점은 참고할 수 있습니다. (구체적인 입지와의 관련성은 미확인)

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크

본건의 경우, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 따라서 권리 분석상 큰 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

5.2. 물리적 리스크 (혐오시설 등)

현 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발이나 혐오시설 유치 가능성은 지역별로 존재할 수 있으므로, 사전 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

건축된 지 얼마 되지 않은 신축급 아파트라는 점도 긍정적인 요소입니다.

7. 투자 포인트

- 깔끔한 권리 분석: 낙찰자가 인수할 권리 및 금액이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

- 신축급 아파트: 2016년 사용승인으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용 부담이 적습니다.

- 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관련 분쟁 소지가 없습니다.

- 광주 비엔날레 인근: 지역 내 주요 시설과의 근접성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 산정 근거

본건은 감정가 259,000,000원으로 평가되었습니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 특별한 권리 부담이 전혀 없습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본 물건의 현장 가치, 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 직접적인 시세 분석이나 예상 낙찰가 산정은 제공하지 않으나, 감정가 대비 합리적인 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

8.2. 참고 가격

감정가: 259,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.