나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30386 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 송정중학교 북동측 인근에 위치하는 '송정크레지움 센트럴 제12층 제1202호'이며, 부근은 단독주택, 다가구주택, 소규모 점포, 아파트단지 등으로 형성된 기존시가지내 주상복합지대임.

교통상황

북측 인근으로 간선도로가 통과하고 지하철 송정공원역이 인근에 소재하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층건내 12층 1202호로서 2018년5월21일 사용승인 되었음. 외벽: 화강석판재 및 콘크리트위 페인팅 마감 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.

이용상태

아파트

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형으로 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역/절대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30386 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 206,000,000원

건물면적: 73.95㎡ (약 22.37평)

토지면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 731-1, 송정크레지움센트럴 12층 1202호에 소재하고 있습니다.

주변으로는 송정중학교가 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 소규모 점포, 아파트 단지 등이 혼재된 기존 시가지 내 주상복합지대에 속합니다.

2.2. 교통상황

북측 인근으로 간선도로가 통과하며, 지하철 1호선 송정공원역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하고 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

단지 북측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

KTX 광주송정역과의 접근성도 우수하여 전국적인 교통망 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 12층에 위치하며, 2018년 5월 21일 사용 승인되었습니다.

외벽은 화강석 판재 및 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용

토지는 유사 사다리형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대/절대 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법 상 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (접수일자: 2018-05-29, 권리금액: 102,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당권, 임차인 이숙향의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매, 국민건강보험공단의 압류, 북광주세무서장의 압류 등 등기부 상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 인수되는 보증금

임차인 이숙향은 대항력이 없는 것으로 분석되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 이숙향 (이 )

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-19

* 확정일자: 2021-01-04

* 배당신고일자: 2024-06-17

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 송정동은 아파트 단지와 함께 다양한 주거 형태 및 소규모 상업시설이 혼재된 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 송정시장 등 전통 시장 이용도 가능합니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 1호선 송정공원역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, KTX 광주송정역과 가까워 전국 단위의 이동이 용이하다는 장점이 있습니다.

4.3. 생활 편의 시설

송정초등학교, 송정중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하며, 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 송정동 일대에 잘 갖추어져 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

4.4. 혐오시설

주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

송정초등학교, 송정중학교 등이 인근에 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의시설

단지 주변 및 송정동 일대에 마트, 병원, 은행 등 필수적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 주차

건물 내 주차장 시설이 갖추어져 있어 주차 편의성이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

일반상업지역, 방화지구, 비행안전제5구역 등 다양한 도시계획 및 법규 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 행위 또는 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

2018년 사용 승인으로 비교적 신축에 해당하나, 8년차 건물로서 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 이숙향은 대항력이 없으나, 관련 법적 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 송정크레지움센트럴 아파트 12층으로, 지하철 1호선 송정공원역 및 KTX 광주송정역과의 접근성이 뛰어나 교통이 편리합니다. 주변 생활 인프라도 잘 갖추어져 있으며, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없고, 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 명도가 비교적 용이할 것으로 보입니다. 다만, 일반상업지역, 비행안전구역 등 다양한 도시계획 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 1호선 송정공원역 및 KTX 광주송정역 인근으로 광역 교통망 이용에 유리합니다.

* 잘 갖추어진 생활 인프라: 주변 상업시설, 교육, 편의시설 이용이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 권리 분석상 명도 용이성: 인수되는 보증금이 없고, 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 206,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 (참고): 유사 면적/층의 아파트 실거래가 및 호가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 산정 근거: 본 물건은 감정가가 2억 6백만원이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 낙찰 후 추가 부담이 적습니다. 주변 시세가 감정가 대비 높게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 시세 반영 및 경쟁률을 감안한 입찰이 필요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원 (실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁률에 따라 유동적으로 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.