나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30382 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 5층 504호 아파트 경매

광주광역시 광산구 광산로89번길 27-7 송정크레지움센트럴아파트 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경30382(광주지방법원 경매6계). 감정가 205,000,000원, 최저가 143,500,000원. 매각기일은 2026-08-26입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 30382 [1]
소재지	광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 5층 504호
도로명주소	광주광역시 광산구 광산로89번길 27-7 송정크레지움센트럴아파트
용도	집합건물
매각기일	2026.08.26
관할법원	광주지방법원 경매6계 (062-239-1618(2층 민사집행과 지법253호))
이용제한	방화지구, 비행안전제5구역(전술), 전통상업보존구역, (접함)소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 일반상업지역, (저촉)절대보호구역, (저촉)상대보호구역

광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 5층 504호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	27.12㎡ (8.20평)
건물면적	73.95㎡ (22.37평)

금액

감정가	205,000,000원
최저가	143,500,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	14,350,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.15	205,000,000원	유찰
2차	2026.08.26	143,500,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 &quot;광주소프트웨어마이스터고등학교&quot; 서측 인근에 위치하는 부동산(송정크레지움센트럴 제5층 제504호)으로서, 주변은 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통시 됨.
교통상황: 본건까지 차량의 진ㆍ출입이 용이하며, 제반교통상황은 보통시 됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 중 제5층 제504호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅마감 + 돌붙임마감 등, 창호 : 새시창 등임.
이용상태: 아파트로 이용중임.
설비내역: 기본적인 급배수위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 부정형 평지로서, 오피스텔 및 아파트건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건은 포장된 소로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30382 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 5층 504호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

토지면적: 27.12㎡ (약 8.2평)

건물면적: 73.95㎡ (전용면적, 약 22.4평)

공급면적: 약 98㎡ (약 30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동에 소재하며, "광주소프트웨어마이스터고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 도로망이 잘 갖춰져 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근에 광주도시철도 1호선 광주송정역 및 송정공원역이 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 12층 건물 중 제5층에 위치하며, 2018년 5월에 사용승인되었습니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 돌붙임 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다. 내부는 아파트로 이용 중이며, 기본적인 급배수위생, 난방, 소방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다 [cite: Provided Data].

2.4. 토지 이용 및 인접 도로

본건 토지는 부정형 평지로, 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용 중입니다. 본건은 포장된 소로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 건은 2018년 5월 29일 우리은행의 근저당권(102,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 주택임차권(을2), 강제경매(을3), 압류(갑4, 갑5)는 모두 말소 대상입니다. 등기부채권 총액은 280,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 문재진

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020-06-19

배당신고일자: 2024-06-17

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수사항

말소기준권리는 2018년 5월 29일 접수된 우리은행의 근저당권입니다. 이에 따라 임차인 문재진의 주택임차권 및 그 이후에 설정된 모든 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 송정동 일대는 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다. 인근에 1913 송정역시장과 같은 전통 시장도 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 업무 및 기타 시설

주변에는 광산구청, 광산구의회, 광산구 보건소 등 관공서와 광산문화예술회관 등이 위치해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 각종 마트, 편의점, 식당 등 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 서측 인근에 광주소프트웨어마이스터고등학교가 위치하며, 송정중학교, 송광중학교 등 다수의 학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

차량으로 약 15-20분 거리에 광주보훈병원과 같은 종합병원 및 기타 의료 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 학교환경보호구역(상대, 절대), 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있어 향후 건물 신축이나 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 비행안전제5구역(전술)은 군사 작전과 관련된 지역으로, 건축물 높이 제한 등 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다.

6.2. 기타 위험 요소

공동담보 물건으로, 담보물 해지 과정이나 채무 관계에 따라 추가적인 복잡성이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 본 경매 절차에서 권리 분석상 인수되는 채무는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 아파트로, 교통, 편의시설, 교육시설 접근성이 양호한 편입니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 다수의 토지이용 제한 사항이 존재하며 특히 비행안전구역 지정으로 인한 제약은 향후 활용에 주요 고려사항이 될 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 깨끗한 편이며, 인수할 임차보증금은 없습니다. 현재 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 광주송정역 인근으로 KTX 및 지하철 이용이 가능한 역세권 아파트입니다.

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 주거 편의성이 높습니다.

* 인근에 광주소프트웨어마이스터고등학교 등 교육시설이 위치합니다.

* 감정평가액(205,000,000원) 대비 현재 시세(약 230,000,000원)가 다소 낮아 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 감정가 205,000,000원을 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정해볼 수 있습니다. 주변 시세가 230,000,000원 수준임을 감안할 때, 80%~90% 수준인 164,000,000원에서 184,500,000원 사이에서 1차적인 고려가 가능하며, 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 입찰가는 해당 물건의 현장 조사를 통한 가치 판단과 경쟁자 분석을 기반으로 신중하게 결정해야 합니다.1.물건 기본정보