나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30269 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 「광주비엔날레 전시관」북동측 인근에 위치한 용봉동 도나우270 제102동 제2층 제204호로 주위는 아파트단지, 주상용, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건 중 제102동 제2층 제204호로서, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 도시가스설비, 지상 및 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30269 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 248,000,000원

토지면적: 34.33㎡ (약 10.39평)

건물면적: 56.94㎡ (약 17.23평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 「광주비엔날레 전시관」 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트단지, 주상용, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

본건 단지 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (오 )

보증금: 160,800,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-24

확정일자: 2022-02-15

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

* 등기부 요약

등기구분: 갑1

접수일자: 2016-06-03

권리종류: 소유권보존

권리자: 주식회사심산건설

등기구분: 을1

접수일자: 2016-06-03

권리종류: 근저당권

권리자: 우리은행

권리금액: 64,080,000원

등기구분: 을2

접수일자: 2024-09-06

권리종류: 주택임차권

권리자: 오청명

권리금액: 160,800,000원

전입일자: 2022-03-24

확정일자: 2022-02-15

등기구분: 갑2

접수일자: 2026-02-05

권리종류: 강제경매

권리자: 주택도시보증공사

권리금액: 160,190,000원

등기구분: 갑3

접수일자: 2026-03-26

권리종류: 압류

권리자: 국민건강보험공단

등기부채권 총액: 224,880,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 광주광역시 북구 용봉동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 광주비엔날레 전시관이 위치하여 문화시설 접근성이 좋습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 상권 형성에 긍정적인 영향을 미치는 요소들을 갖추고 있습니다.

주변에 혐오시설이 특별히 언급된 바는 없습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 17층 건물 중 2층에 위치한 아파트로, 2016년 사용승인되었습니다.

전용면적 56.94㎡(약 17.23평)의 아파트로, 일반적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방, 도시가스 설비 등이 완비되어 있습니다.

주차는 지상 및 지하 주차장 이용이 가능합니다.

아파트 관리사무소 연락처는 062-511-3105입니다.

본건이 위치한 용봉동 지역은 교육 시설 접근성도 양호한 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 정보 불일치: 제공된 '아파트 정보'의 사용승인일(20240604)과 건축물대장(20160527) 상의 사용승인일에 차이가 있습니다. 본 보고서에서는 건축물대장 정보를 기준으로 하였으나, 현장 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가에 근접하여 경매 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: "임대관계는 미상임"이라는 기재가 있어, 현재 파악되지 않은 다른 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 현재 등기부상으로는 주택임차권만 확인됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동의 도나우270 아파트 102동 2층 204호입니다.

2016년 준공된 비교적 신축 아파트로, 전용면적 56.94㎡(약 17.23평)입니다.

입지 조건, 교통 편의성, 주거 환경이 양호하며, 광주비엔날레 인접 등 문화 접근성도 갖추고 있습니다.

등기부상 채권 총액이 감정가 수준으로 높지만, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

최근 전월세 계약 사례들을 통해 시장 수요가 꾸준함을 확인할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 안정적인 주거 가치와 투자 가치를 동시에 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 2016년 준공으로 비교적 신축이며 관리가 용이합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 광주비엔날레 인근의 우수한 입지로, 문화 접근성이 뛰어납니다.

* 편리한 교통망과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 248,000,000원

인수되는 보증금: 0원

본건은 채권 총액이 감정가에 근접하나, 인수 부담이 없는 점을 고려할 때 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 수 있습니다.

최근 전월세 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 분석할 때, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 210,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 조사와 더불어, 경매 당일의 경쟁 상황 및 부동산 시장 동향을 면밀히 파악하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.