나이스옥션 법원경매 광주 2026타경1236 [1] 광주광역시 북구 매곡동 42-2 101동 17층1709호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 입지하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상20층 건물(제101동)내 제17층 제1709호로서,(사용승인일 : 1992-12-02) 외벽 : 모르타르 위 페인팅, 창호 : 새시이중창호임.

이용상태

공동주택(아파트)(전유면적 : 126.84㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자체지반 계단식으로 평탄하게 조성된 부정형의 '공동주택(아파트) 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 동측(정문), 서측(후문)으로 중로 및 소로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2025-09-11)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경 보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신세계유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2026타경1236 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 북구 매곡동 42-2 101동 17층1709호이며, 용도는 아파트로 확인되었습니다.

본 건물의 감정가는 263,000,000원입니다.

토지 면적은 49.93㎡ (약 15.10 평)이며, 토지 지분은 49.931㎡ (약 15.10 평)입니다.

건물 면적은 126.84㎡ (약 38.36 평)으로, 이는 전유면적과 동일한 수치입니다. 분양 면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 고OO(고영진)입니다.

건물의 사용 승인일은 1992년 12월 2일로, 현재 약 33년 경과한 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 매곡동에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. '광주공업고등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 있어 교통이 편리한 편입니다.

주변에는 매곡초등학교, 하백초등학교, 광주예술중학교 등 교육 시설이 위치해 있습니다. 또한, 국립광주박물관, 중외공원 문화벨트 등 문화시설과 휴식 공간이 인접해 있습니다.

현재 검색된 정보상 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 광주시는 2030년부터 생활쓰레기 매립이 불가능해짐에 따라 소각시설 건립을 추진하고 있으며, 이와 관련하여 북구 장등동 등이 후보지로 거론된 바 있어 지역 주민들의 관심사 중 하나입니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2012년 5월 29일 접수된 광주새마을금고의 근저당권(을6)입니다.

등기부등본상 총 채권액은 165,100,000원입니다.

소유권 이전은 1993년 2월 12일에 윤용출 씨 앞으로 등기되었습니다.

광주새마을금고 명의의 근저당권(을6, 을7, 을8)은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리에 해당하므로, 본 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

채권자 고영진(고OO)의 강제경매개시결정(갑4) 등기가 본 경매의 진행 근거가 됩니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자는 인수되는 임차권이나 보증금이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 근린상업지역과 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 기능과 함께 근린 상업 시설의 이용이 가능한 복합적인 지역 특성을 지닙니다.

토지의 형상은 자체 지반이 계단식으로 평탄하게 조성된 부정형의 '공동주택(아파트) 건부지'로 이용되고 있습니다.

단지 주변으로는 북측, 동측, 서측에 중로 및 소로의 아스팔트 포장도로가 접해 있어 차량 진출입 및 외부 접근성이 양호합니다.

주거 및 상업 기능이 혼재된 지역 특성상, 지역 활성화 및 상권 발달에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 광주공업고등학교가 인근에 위치하며, 매곡초등학교, 하백초등학교, 광주예술중학교 등 다수의 교육 시설이 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근성이 좋고, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설과 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 국립광주박물관, 중외공원 문화벨트 등 문화 및 여가 시설도 가까이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

향후 광주 도시철도 2호선의 매곡역(2029년 말 개통 예정)이 개통될 경우 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 건물은 1992년 12월 2일에 사용승인되어 건축된 지 30년 이상 경과하였으므로, 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획 상으로는 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역, 상대보호구역(다수), 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축, 증축 또는 개발 시 건축법 및 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

감정평가요약표 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목에 별도의 기재가 없어 소멸될 것으로 예상되나, 실제 현황 조사를 통해 지상권 등 등기부상 권리 외 추가적인 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재의 아파트 경매 물건으로, 약 33년 경과한 건물이지만 주변에 교육, 문화, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 우수하며, 특히 향후 도시철도 개통 예정으로 가치 상승 잠재력이 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 진행이 수월할 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화와 다양한 개발 제한 규제는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 현장 조사와 법규 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주광역시 북구의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 인수되는 임차권 및 보증금이 없어 명도 리스크 최소화.

* 주변 교육 시설 및 문화 시설 접근성이 우수하여 실거주 목적에도 적합.

* 향후 광주 도시철도 2호선 매곡역 개통 시 교통 편의성 증대 기대.

* 지역 내 근린상업지역 포함으로 상권 발달 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 263,000,000원을 기준으로, 현장 조사를 통해 파악된 물건의 정확한 상태, 주변 시세, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 건물 노후화 및 토지이용계획상의 제한사항 등을 감안하여, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 경쟁 상황을 고려한 합리적인 금액으로 입찰하는 것을 권장합니다. 인수되는 보증금이 없어 입찰가 산정에 추가적인 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.