나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30346 [1] 광주광역시 광산구 월곡동 538-1 105동 4층410호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 '하남중앙초등학교' 동측 인근에 위치하는 '하남일신아파트 제105동 제4층 제410호(전유면적 : 84.51㎡)로서, 주변은 아파트단지, 각종 점포등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근으로 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 16층 중 4층일부(410호)로서 1992.06.10. 사용승인되었으며, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 내벽 : 벽지등 창호 : 새시창호 등임

이용상태

남향의 계단식 아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 개별난방시설, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로와 접하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

월곡동 538-1 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상 김병섭 소유이며, 이해관계인 부재로 인한 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30346 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

1.2. 물건 정보

소재지: 광주광역시 광산구 월곡동 538-1 105동 4층410호

용도: 아파트

감정가: 202,000,000원

토지면적: 35.67㎡ (약 10.79평)

토지지분: 35.671㎡ (약 10.79평)

건물면적 (전용면적): 84.51㎡ (약 25.56평)

건물지분: 84.51㎡ (약 25.56평)

1.3. 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 '하남중앙초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 각종 점포 등이 혼재하는 주거지대임.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근으로 버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건이 속한 월곡동 538-1은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 있음. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구(완료) 등의 규제를 받음.

3. 건물 및 내부 상태

3.1. 건물 구조 및 연혁

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 16층 건물 중 4층 일부(410호)이며, 1992년 6월 10일 사용승인됨.

외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 새시 창호 등으로 마감됨.

3.2. 이용 상태 및 설비

남향의 계단식 아파트로 현재 이용 중이며, 일반적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 시설, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있음.

4. 권리 분석

4.1. 등기부 요약

소유권은 매매를 통해 김병섭으로 이전되었으며, 현재까지 여러 권리 변동이 있었음.

주요 권리로는 현대캐피탈의 근저당권(2017.09.28. 접수, 말소기준권리), 현대캐피탈의 추가 근저당권(2022.09.06. 접수), 신용보증기금의 가압류(2025.08.11. 접수) 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소 처리되었거나 경매 절차상 소멸될 예정임.

4.2. 말소 기준 권리

을5 근저당권 (현대캐피탈주식회사, 2017.09.28. 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됨.

4.3. 현재 채권 총액

등기부상 총 채권액은 약 603,074,514원으로 파악되나, 대부분 말소될 예정임.

4.4. 인수되는 권리

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 인수되는 임차권은 없음.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 대한 지상권은 없는 것으로 보임.

5. 주변 환경 및 생활 정보

5.1. 교육 및 편의시설

단지 인근에 하남중앙초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

주변에 상업시설 및 점포가 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 주변 시설

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 특별한 혐오시설에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않음. 오히려 폐파출소가 주민 커뮤니티 공간 '월곡 함께마루'로 재탄생하는 등 지역 활성화 노력이 진행 중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1992년 준공되어 30년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있음.

6.2. 기타

감정평가서 상 이해관계인 부재로 인한 임대내역은 미상임.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 월곡동의 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 교육 시설 접근성이 좋고, 주변 상권이 발달하여 생활이 편리한 편입니다. 권리 관계 또한 복잡하지 않아 경매 낙찰 시 명도 및 권리 승계에 따른 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 하남중앙초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능함.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이나 별도의 권리가 없으므로, 감정가 202,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 개별적인 가치 판단에 따라 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 현재 제시된 정보만으로는 예상 입찰가를 특정하기 어려우므로, 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.