나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30336 [1] 광주광역시 동구 학동 146 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 학동 소재 양림교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 모텔, 빌라, 주 택, 점포 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 진입로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역(2025 -06-02)

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물 개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ) '조적 및 목조 강판지붕 단층, 주택 약 69.9㎡', 제시외건물(ㄴ) '조적조 쓰레트지붕, 보일러실 약 5.5㎡', 제시외건물(ㄷ) '조적 및 판넬조 강판지붕, 변소 및 주방 약 15.4㎡', 제시외건물(ㄹ) '목조 및 조적조 강판지붕, 가추 약 3.8㎡', 제시외건물(ㅁ) '조적조 슬래브지붕, 창고 약 1.4㎡', 제시외건물(ㅂ) '철파이프조 쓰레트지붕, 차양 약 8㎡'소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 주택 건물로서, 외벽 : 타일, 몰탈위페인트 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 샷시창임.

이용상태

단독주택(현'공가')으로 이용중임.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 본건 기호2(가) 건물 및 제시외건물(ㄱ)은 현황 '공가'임.

물건 비고

- 목록2. 1층 공부상 면적은 41.32㎡이나, 현황 실측 면적은 21.5㎡로 상이하여 실측 면적 기준으로 평가
- 목록2, 제시외건물 1-1은 공가임
- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30336 (1)

소재지: 광주광역시 동구 학동 146

용도: 단독주택

감정가: 273,002,600원

토지면적: 181.80㎡ (약 55.0평)

토지지분: 181.8㎡ (약 55.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.02㎡ (약 23.3평)

건물지분: 77.02㎡ (약 23.3평)

건물 제시외면적: 104.00㎡ (약 31.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 완도군산림조합 (완OOOOOO)

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항:

* 1층 공부상 면적(41.32㎡)과 현황 실측 면적(21.5㎡)이 상이하여 실측 면적 기준으로 평가되었습니다.

* 건물(목록2) 및 제시외건물(1-1)은 현재 공가 상태입니다.

* 제시외 건물 일체는 본 매각 대상에 포함되어 일괄 매각됩니다.

특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 광주광역시 동구 학동 소재 양림교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 모텔, 빌라, 주택, 점포 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 평탄한 토지로, 건물 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 물건지 남측으로 진입로가 확보되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 개발 및 건축 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 주변 시설:

* 주변에는 다양한 편의시설과 주거 시설이 분포하고 있습니다.

* 인근에 학교, 병원, 공원 등의 생활 편의 시설이 소재하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

* 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 완도군산림조합 근저당권 (2024.06.21. 접수).

* 인수되는 권리: 없음.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2 근저당권, 갑3 소유권이전(상속), 갑4 임의경매, 갑5 가압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이시헌

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-11

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원이므로 명도 시 금전적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서의 법적 절차 및 소요 시간은 고려해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부채권 총액 (토지/건물 합계): 391,642,750원.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본 물건은 주택, 빌라, 상가, 모텔 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역에 해당하여 상업 시설 개발 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보는 "시온빌"이라는 다세대주택의 거래 내역으로, 본 물건(단독주택)과는 건물 유형 및 지번이 다릅니다. 따라서 해당 시세는 본 물건의 직접적인 가치 평가에 활용하기 어렵습니다.

* 광주광역시 동구 학동 일대의 단독주택 매매 시세를 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

* 최근 거래 사례를 보면, 유사한 시기에 거래된 다세대주택의 경우 7천만원에서 1억 5백만원 사이의 가격으로 거래되었습니다 (전용면적 약 75㎡ 기준). 이는 본 물건의 토지면적 및 건물 면적과 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 본 물건의 입찰가 산정을 위해서는 주변 단독주택의 실제 거래 시세 정보를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주택가와 상가 밀집 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 및 의료시설: 인근 지역에 초등학교, 중학교 및 병원, 의원 등이 소재하고 있을 것으로 추정됩니다 (정확한 위치는 추가 조사 필요).

* 주거 환경: 단독주택, 빌라, 상가 등이 혼합된 지역으로, 다양한 형태의 주거 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 금전적 인수 부담은 없으나, 명도 절차가 필요합니다.

* 건물 면적 불일치: 1층 공부상 면적(41.32㎡)과 실측 면적(21.5㎡) 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 추후 건축물대장 정정 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각 대상인 다수의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 이들의 현황(공가 등) 및 실제 이용 가능성, 철거 시 발생할 수 있는 비용 등을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등으로 묶여 있어 신축 또는 증축 시 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 학동에 위치한 단독주택으로, 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성이 있는 지역입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 등기가 소멸 예정이므로 비교적 안전한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물의 일부 면적 불일치, 다수의 제시외 건물 존재, 토지 이용 제한 사항 등은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 일반상업지역 내 위치하여 향후 용도 변경이나 개발 시 가치 상승 기대.

* 권리: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능.

* 임차인: 보증금 0원의 대항력 있는 임차인으로, 명도 후 실질적인 수익 창출 가능.

* 제시외 건물: 총 104.00㎡(약 31.5평)의 제시외 건물이 포함되어 있어 추가적인 공간 활용 또는 재건축 시 이점으로 작용 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 273,002,600원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

* 본 건은 단독주택이나, 주변 "시온빌"(다세대)의 최근 매매가는 7,000만원 ~ 10,500만원 수준(전용면적 75.09㎡ 기준)으로, 이는 본 건의 토지 면적 및 건물 규모와 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 광주광역시 동구 학동 지역의 단독주택 실거래가 정보를 추가로 파악해야 하지만, 현재 감정가 2억 7천만원대는 주변 시세 대비 적정하거나 다소 높을 가능성이 있습니다.

* 일반상업지역 내 토지의 잠재 가치와 제시외 건물의 활용도를 고려해야 합니다.

* 권리 분석상 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 및 주변 유사 물건 시세, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 법원 경매 특성상 1회 유찰 시에는 감정가의 70~80%, 2회 유찰 시에는 50~60% 수준에서 시작될 가능성이 높습니다.

* 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가를 특정하기는 어렵습니다. 다만, 보수적으로 접근한다면 1억 8천만원 ~ 2억 3천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 동향 파악 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.