나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30347 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1349-4 동성노블리301 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 용봉동 소재 "용주초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 정비된 주택지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 남서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층/지하1층 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2014.10.31) - 외벽: 미장스톤 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 승강기설비(13인승), 화재경보설비 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 도시형생활주택(연립형) 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30347 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1349-4 동성노블리301 6층601호

용도: 오피스텔

감정가: 136,000,000원

토지면적: 29.85㎡ (약 9.04평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

3. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 "용주초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite:from_prompt] 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite:from_prompt] 차량 접근성이 양호하며, 남서측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. [cite:from_prompt] 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

4. 권리분석

말소기준권리는 2024년 08월 07일자 신용보증기금의 가압류(갑3)입니다. [cite:from_prompt] 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. [cite:from_prompt]

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 01월 10일

* 확정일자: 2023년 12월 21일

* 배당신고일자: 2026년 02월 11일

* 대항력: 있음

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 100,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적인 위험 요소이므로 철저한 권리 분석 및 배당표 확인이 필수적입니다. [cite:from_prompt]

등기부채권 총액: 202,120,420원 [cite:from_prompt]

5. 상권분석

본건이 위치한 용봉동 지역은 주거지대와 근린생활시설이 어우러져 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 곳입니다. [cite:from_prompt] 오피스텔은 주거 및 업무 겸용으로 사용될 수 있으며, 주변의 공동주택 및 근린생활시설 등과의 연계를 통해 상권 형성의 잠재력을 가집니다. [cite:from_prompt]

6. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 7층, 지하 1층 건물 중 6층 601호입니다. [cite:from_prompt] 2014년 10월 31일에 사용승인이 완료되었습니다. [cite:from_prompt] 내외부 마감은 미장스톤 및 페인팅, 샷시 창호 등으로 되어 있습니다. [cite:from_prompt] 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비 및 승강기(13인승), 화재 경보 설비가 갖추어져 있습니다. [cite:from_prompt] 토지는 세장형 평지로서 도시형생활주택(연립형) 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. [cite:from_prompt] 건물은 북측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다. [cite:from_prompt] 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 도로, 소로2류 등에 접해 있습니다. [cite:from_prompt]

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 1억 원을 가진 임차인이 존재하며, 배당 여부에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반될 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다. [cite:from_prompt]

* 건축 연한: 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 공개된 자료만으로는 정확한 시세 파악이 어려우나, 일부 유사 오피스텔의 시세가 본건 감정가를 상회하는 경우가 있어 시세 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 사용 연한을 가지고 있습니다. [cite:from_prompt] 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 인수해야 할 보증금 관련 위험을 내포하고 있어, 투자 결정 시 반드시 해당 임차인의 보증금 회수 가능성과 낙찰자의 인수 의무 여부를 명확히 확인해야 합니다. [cite:from_prompt] '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 임차인의 권리 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 용주초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의성이 확보됩니다. [cite:from_prompt]

* 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. [cite:from_prompt]

* 토지/건물 일괄 매각으로 일괄적인 관리가 가능합니다.

* 감정가가 136,000,000원으로, 향후 임차인 관련 리스크 해소 시 시세 대비 저가 매수 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 직접적으로 비교할 수 있는 유사 면적 및 연식의 오피스텔 실거래 자료가 매우 제한적입니다. [cite:search_results] 일부 유사 건물(썬오피스텔, 2008년 준공)의 경우, 유사 면적(약 47㎡) 매물이 KB시세 기준 약 5억 3천만원 ~ 5억 6천만원 수준의 시세를 형성하고 있으나, 이는 본건 오피스텔의 감정가(1억 3천 6백만원)와 큰 차이를 보입니다. [cite:search_results]

본 건의 감정가는 136,000,000원입니다. [cite:from_prompt] 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 100,000,000원을 보유하고 있으며, 배당 신고일자가 2026년 02월 11일로 아직 남아있어 임차인의 보증금 회수 여부 및 낙찰자의 인수 여부가 불확실합니다. [cite:from_prompt]

따라서, 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 협상 또는 법적 절차 확인 후, 낙찰 시 부담하게 될 실질적인 인수 금액을 고려해야 합니다. 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

현 시세를 반영한 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서, 임차인 관련 리스크 해소 정도에 따라 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 상기 금액은 시세 분석 및 정보의 제한성으로 인한 추정치이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.