나이스옥션 법원경매 전주 2026타경87 [1] 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 664-2 케이빌딩 5층 504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 소재 "한국전기안전공사" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업,업무용 빌딩 및 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 제반 환경여건은 무난시됨.

교통상황

대상물건 단지까지 차량접근이 가능하며 인근으로 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제5층 제504호로서, 외벽:돌붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽:몰탈위페인팅 등 바닥:타일 및 에폭시마감 등 창호:샷시창호

이용상태

일련번호 가) 사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 소방설비(화재탐지 및 경보설비 등), 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 25m정도 및 남측으로 노폭 약 12m정도로의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(중심상업지역), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m) (도시계획도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(도시계획도로)(접합), 가축사육제한구역 (2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상업구역(2020- 11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

* 사건번호: 전주지방법원 2026타경87 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 664-2, 케이빌딩 5층 504호 (도로명 주소: 전북특별자치도 완주군 기지로 50)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제5층 제504호

* 주요 마감: 외벽: 돌붙임 및 드라이비트, 내벽: 몰탈위페인팅, 바닥: 타일 및 에폭시, 창호: 샷시

1.2. 면적 및 토지 이용

* 토지면적: 42.64㎡ (약 12.9 평) - 건물 부속 토지 지분

* 건물면적: 129.72㎡ (약 39.3 평) - 전용면적

* 토지 형상: 인접지와 등고 평탄한 세장형의 평지

* 토지 이용: 상업용 건부지

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 감정평가액: 296,000,000원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대야농업협동조합 (등기부 기준)

* 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점, 일용품소매점, 의원, 학원, 업무시설(사무소) 등)

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 소재 "한국전기안전공사" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 각종 상업, 업무용 빌딩 및 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로서 전반적인 환경 여건이 무난합니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 사정이 양호합니다.

* 대상 물건 북측으로 노폭 약 25m, 남측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(절대금지지역), 상업구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

* 소유권보존: 주식회사케이빌딩 (2014-09-25)

* 소유권이전: 최서빈 (2016-10-10, 매매)

* 말소기준권리: 근저당권 (대야농업협동조합, 2016-10-10, 218,400,000원)

* 기타 권리: 근저당권 (김종천, 340,000,000원), 압류 (남원세무서장), 임의경매 (대야농업협동조합, 229,789,922원) 등이 등기되어 있으며, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 558,400,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 유한회사루아

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021-02-22

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 보증금 30,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2018-10-10

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 보증금 0원은 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 전반적으로 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 특이사항 및 권리분석 요약

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없습니다.

* 채권 총액이 감정가를 상회하지만, 모든 권리가 말소되는 임의경매 물건이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 업종

* 건축물대장상 본 건물(케이빌딩)은 제2종근린생활시설로서 일반음식점, 일용품소매점, 의원, 학원, 업무시설(사무소) 등의 다양한 업종이 입점 가능합니다.

* 대상 물건은 '한국전기안전공사' 북측 인근에 위치하며, 주위에는 다양한 상업, 업무용 빌딩 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

4.2. 상권 특징

* 성숙 중인 상가지대로서 유동인구 및 배후수요가 형성되어 있는 지역입니다.

* 다양한 편의시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 완주군 이서면은 전주시와 인접해 있어 전주의 생활권 공유가 가능하며, 관공서, 은행, 병원, 식당, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 특히 한국전기안전공사, 농촌진흥청 등 주요 기관이 인근에 위치하여 관련 종사자들의 수요가 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 유무 (검색 결과 반영)

* 현재까지 공개된 검색 결과에 따르면, 전주시와 완주군의 통합 과정에서 혐오/기피 시설의 완주 이전 가능성에 대한 우려가 있었으나, 전주시는 완주군민의 동의 없는 시설 이전은 없다는 입장을 명확히 하고 있습니다. 또한, 폐기물 처리 시설 등은 기존 부지에서 진행 중이거나 충분히 조성되어 있어 추가 이전의 필요성이 낮다고 설명하고 있습니다. 대상 물건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사가 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 잔존 가능성

* 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이나, 경매 과정에서 예상치 못한 권리가 나타날 가능성은 항상 존재하므로 권리분석 내용을 재확인하는 것이 중요합니다. (현재 정보로는 큰 리스크 없음)

6.2. 공실 및 임대차 리스크

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 현재 건물이 '사무실'로 이용 중이며 임대 관계가 미상인 점은 공실 리스크로 이어질 수 있습니다.

* 경기 변동에 따른 공실률 증가 및 임대료 하락 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 지역 개발 및 규제 리스크

* 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 여력은 있으나, 동시에 도시계획도로 등 관련 규제가 적용됩니다.

* 가축사육제한구역(절대금지)은 건물 이용과는 직접적인 관련이 적으나, 지역 개발 방향에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 완주군 이서면의 중심 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 교통이 편리하고 주변 상업 및 업무 시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 관리가 용이할 것으로 보이며, 현재까지의 권리분석 상 인수해야 할 임차인 보증금이나 부담스러운 권리관계는 없는 것으로 판단됩니다. 감정가 대비 채권 총액이 높은 편이나, 이는 임의경매로 인해 낙찰 시 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 임대차 현황이 미상이고 공실 리스크는 잠재적으로 존재하므로, 투자 시에는 현장 답사를 통해 임대 현황 및 건물 상태를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전주 인접, 중심상업지역, 대로변 접, 교통 편리.

* 안정적인 상권: 각종 관공서 및 상업 시설 밀집 지역.

* 권리관계 깨끗함: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 임차인 보증금 인수 없음.

* 건물 구조 및 관리 용이성: 철근콘크리트 구조, 근린상가로서 다양한 업종 활용 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 296,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물 상태, 잠재적 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사, 현장 답사를 통한 임대료 수준 파악, 주변 유사 물건의 낙찰가 분석이 필요합니다.

* (참고) 현 시점에서 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다. (약 236,800,000원 ~ 266,400,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.