나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30289 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 189-1 펠리시티에스주건축물제1동 4층420호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ‘한전KDN본사’ 동측 인근에 위치하며, 부근은 혁신도시내 아파트위주의 공동주택 및 오피스텔, 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형 성되어 있음.

교통상황

본건 구분건물단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평지붕 12층건내 제4층, 제6층, 제8층 일부로서, 외벽: 석재붙임 및 콘크리트위페인팅마감 등 내벽: 벽지마감 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

기호(가∼다) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 근린생활시설 및 업무시설부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물단지는 서측으로 왕복8차선 규모, 북측으로 왕복4차선 규모, 동측으로 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사 육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁 신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 오피스텔은 현장조사시 점유자 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30289 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOO (농림식품기술기획평가원)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 189-1, 펠리시티S 주건축물제1동 4층 420호

용도: 오피스텔

토지면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

토지지분: 4.9335㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.89㎡ (약 8.74평)

건물지분: 28.895㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 67,000,000원

매각조건: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건 및 생활정보

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '한전KDN본사' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 혁신도시 내 아파트 위주의 공동주택과 오피스텔, 중소규모의 근린생활시설이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이며, 지구단위계획구역, 대로1류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

2.4. 주변 편의시설

혁신도시 내 상업 및 업무 시설 밀집 지역에 속해 있어 통상적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

* 2021-07-20: 을3 전세권 설정 (권리자: 농림식품기술기획평가원, 권리금액: 73,000,000원) - 말소기준권리

* 2022-04-29: 갑6 소유권이전 (5번 신탁등기말소)

* 2022-04-29: 갑7 소유권이전 (매매)

* 2026-01-29: 갑8 가압류 (주식회사케이알제7호위탁관리부동산투자회사, 권리금액: 76,000,000원) - 말소

* 2026-02-05: 갑9 임의경매 (채권자: 농림식품기술기획평가원, 권리금액: 219,000,000원) - 말소

총 등기부채권액: 149,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* * 임차인: 농림식품기술기획평가원

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자)/확정일자/배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음 (표기상)

* 비고: 등기부상 전세권 설정 (말소기준권리). 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력 있는 임차인'으로 언급되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 모순 발생.

* * 임차인: 이아영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-29

* 확정일자/배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 정보 없음)

등기부상 말소기준권리인 전세권(농림식품기술기획평가원, 73,000,000원)이 존재하나, 임차인 현황에는 해당 임차인의 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 물건의 특이사항에는 '대항력 있는 임차인'이 언급되어 있어 권리관계의 복잡성과 잠재적 위험이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

나주 혁신도시는 공공기관 이전과 함께 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 계획도시로, 꾸준한 발전이 기대되는 지역입니다.

4.2. 주변 시설

본 물건 인근에는 '한전KDN본사' 등 공공기관 및 다수의 업무 시설이 위치하며, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집되어 있습니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성입니다. 등기부상 전세권이 말소기준권리로 표기되어 매각 시 소멸되는 것이 일반적이나, 물건의 특이사항에 '대항력 있는 임차인'으로 명시되어 있어 인수 여부가 불확실합니다. 이로 인해 명도 관련 분쟁 발생 가능성 및 추가적인 법적 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 건물 상태 미확인 리스크

현장 조사 시 점유자 부재로 인해 내부 출입 및 확인이 불가능했습니다. 따라서 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

5.3. 권리 관계의 복잡성

등기부상 말소기준권리인 전세권과 임차인 현황의 대항력 정보 간의 모순으로 인해 권리 분석에 복잡성이 있습니다. 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 총평

본 물건은 나주 혁신도시에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 환경은 양호합니다. 하지만 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성, 내부 상태 미확인 등 권리 분석 및 명도 과정에서 주의가 필요한 물건입니다.

6.2. 장단점 요약

장점:

* 혁신도시 내 중심 입지

* 편리한 교통 환경 (버스 승강장 인근)

* 주변 상업 및 업무 시설 밀집

단점:

* 대항력 있는 임차인 관련 불확실성 및 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 불가

* 권리 관계 복잡성

7. 투자 포인트

7.1. 잠재적 가치

나주 혁신도시의 지속적인 발전과 함께 향후 가치 상승이 기대됩니다.

7.2. 시세 동향

주변 오피스텔 거래 사례를 볼 때, 본 건과 유사한 면적의 거래가 6,600만원 수준에서 이루어진 점은 긍정적입니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2024년 10월 28일, 28.895㎡, 5층, 6,600만원 거래 (평당 약 228.4만원)

* 2024년 12월 7일, 34.01㎡, 7층, 7,400만원 거래 (평당 약 217.6만원)

* 2024년 10월 24일, 24.105㎡, 11층, 4,600만원 거래 (평당 약 190.8만원)

본 건(28.89㎡, 4층)의 감정가는 6,700만원이며, 평당 약 231.8만원으로 최근 거래 사례와 비교 시 유사하거나 소폭 높은 수준입니다. 가장 유사한 면적(28.895㎡)의 거래가 6,600만원이었음을 고려할 때, 본건은 5층보다 낮은 4층이라는 점과 권리 분석상의 리스크를 감안해야 합니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 67,000,000원

유사 면적 최근 거래가: 66,000,000원

권리 관계의 복잡성과 '대항력 있는 임차인' 관련 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수할 보증금은 없으나, 명도 관련 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

이에 따라, 최근 거래가 및 감정가격을 고려하되 리스크를 반영한 예상 입찰가는 60,000,000원에서 65,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적입니다.

제시하는 예상 입찰가: 62,000,000원

8.3. 유의사항

본 물건은 권리 관계 및 임차인 상황에 대한 추가적인 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 명도 관련 변호사 등 전문가와 상의하여 예상되는 위험 요소를 충분히 파악하신 후 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.