나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10054 [1] 경상남도 진주시 장대동 62-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 장대동 소재 '진주중앙시장' 내에 위치하며, 주위는 중앙시장, 주택, 상가 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건은 등고평탄한 가장형 평지로서, 주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 북측 및 동측으로 노폭 약 2 ~3미터의 보도블럭 골목 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견의 '그밖의 사항'란을 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 기호 2)는 시멘트 블럭조 아스팔트싱글지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 1954.00.00) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽: 벽지등 마감, 창 호 : 목재단창호 구조입니다.

이용상태

대상물건 2) 1층 : 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

대상물건 2) 제반 위생 설비, 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㄱ) ~ ㄴ)이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 2) 건물은 공부상 '목조기와지붕' 26.45㎥ 이나, 현황 '블럭조 아스팔트싱글지붕' 40.0㎥으로 조사됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 조사 당시 이해관계인의 부재로 내부 조사가 불가하여 외부 관찰 및 전례 등을 참고하여 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으니, 감정평가액의 산출근거 및 결정의견의 '그밖의 사항'란을 참고하기기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ,ㄴ)매각 포함.
-공부상 목조 기와지붕 26.45㎡ 이나, 현황 블럭조 아스팔트싱글지붕 40㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 진주지원 2026타경10054 (1)

소재지: 경상남도 진주시 장대동 62-11번지 (신주소: 장대로43번길 16-14)

용도: 단독주택

감정평가액: 172,337,520원

토지 면적: 91.60㎡ (약 27.7평)

건물 면적 (공부상): 26.45㎡ (약 8.0평) - 목조 기와지붕

건물 면적 (현황): 약 40㎡ (약 12.1평) - 블럭조 아스팔트싱글지붕

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드주식회사

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경상남도 진주시 장대동 소재 '진주중앙시장' 내에 위치하고 있습니다. 주변은 중앙시장, 주택, 상가 등이 혼재된 지역으로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태:

대상 물건 북측 및 동측으로 각각 폭 약 2~3미터의 보도블럭 골목 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역에 속해 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 2022년 10월 7일 접수된 함양군산림조합의 근저당권(25,200,000원)입니다.

권리분석 요약:

본 경매 물건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리(을5) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 채권액 총액은 75,607,028원입니다. 낙찰자는 별도의 권리 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목만 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 특별한 사정이 없는 한 소멸주의 원칙에 따라 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 보증금이 없는 임차인만 존재하는 경우, 혹은 임의로 포기한 경우 등으로 해석될 수 있습니다. 그러나 실제 점유 관계는 별도로 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본 물건은 진주중앙시장이라는 활발한 상업 지역 내에 위치하고 있어, 풍부한 유동인구를 기반으로 한 상업적 잠재력을 가지고 있습니다. 주택과 상가가 혼재된 지역 특성상, 주거 기능과 더불어 다양한 상업 시설 이용이 용이합니다. 전통 시장의 특성상 소음, 냄새 등 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있는 요인이 존재하나, 이는 동시에 상업 활동의 기회가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

진주중앙시장 내에 위치하여 식료품, 잡화 등 각종 시장 상점 이용이 매우 편리합니다. 주변의 주택가 및 상업 지역에 형성된 편의시설 이용도 가능합니다.

교통:

물건지 인근으로 차량 접근은 가능하나, 접한 골목길의 폭이 2~3미터로 좁아 대형 차량의 진입이나 원활한 주차에는 다소 제약이 있을 수 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 인근 버스정류장 및 노선 정보 부족으로 정확한 판단이 어렵습니다.

주변 시설:

제공된 정보 내에서 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다. 다만, 시장 상권 밀집 지역이므로 소음, 교통량 증가 등은 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 현황과 공부상 차이:

가장 큰 리스크 요인은 공부상 '목조 기와지붕 26.45㎡'인 건물이 현황 '블럭조 아스팔트싱글지붕 40㎡'로 약 13.55㎡ 면적 및 구조상 차이가 있다는 점입니다. 이는 건축물대장과의 불일치로, 추후 이행강제금 부과 등 행정적 문제가 발생할 수 있으며, 건물 수리, 리모델링, 재건축 시에도 관련 법규에 따른 제한이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

좁은 도로 접면:

북측 및 동측으로 접한 2~3미터 폭의 골목길은 차량 통행 및 건축자재 운반 등 기반 시설 접근에 불편을 초래할 수 있습니다.

건물 노후도:

사용승인일이 1954년으로 매우 노후된 건물로 판단됩니다. 따라서 상당한 수준의 보수 및 유지보수가 필요할 수 있으며, 이는 추가적인 투자 비용으로 이어질 수 있습니다.

시장 상권 내 위치:

시장이라는 특성상 소음, 냄새, 통행량 증가 등으로 인해 주거 환경의 쾌적성이 다소 떨어질 수 있습니다.

토지이용계획:

일반상업지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 토지 활용이나 신축 시 건축 행위에 대한 다양한 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 장대동의 진주중앙시장 내에 위치한 단독주택으로, 감정가는 172,337,520원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 현황 건물의 면적과 구조가 공부상 내용과 상이한 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리상 인수 부담은 거의 없다고 판단됩니다. 시장 상권 내 위치하여 유동인구가 풍부하다는 장점이 있으나, 건물의 노후도, 공부와의 차이, 좁은 도로 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 진주중앙시장 내 핵심 입지로, 상업적 활용 및 임대 수익 기대 가능.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 활용 가치 극대화 가능.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 안전한 권리 관계 확보.

* 현황 면적과 공부상 면적 차이를 활용한 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승 잠재력 보유 (단, 법규 및 행정 절차 준수 필수).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 172,337,520원입니다.

토지 면적은 91.60㎡ (약 27.7평)이며, 건물은 공부상 26.45㎡ (약 8.0평)이나 현황 약 40㎡ (약 12.1평)으로 조사되었습니다.

제공된 JSON 데이터에서 '대전산업중앙빌라'의 최근 매매 정보(2026년 1월, 2,300만원~4,300만원)는 해당 물건의 연식(2002년)과 주택 유형(다세대)이 본건(1954년, 단독주택)과 상이하여 직접적인 시세 비교 근거로 활용하기 어렵습니다.

본건의 경우, 진주중앙시장 내라는 입지적 특성, 건물의 노후도, 공부와 현황의 면적 및 구조 차이, 그리고 2~3미터 도로 접면 등 여러 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 이러한 복합적인 요인들로 인해 정확한 시세 산출이 어려운 상황입니다.

다만, 시장 내 위치의 프리미엄과 건물 노후도 및 법적 불일치로 인한 단점을 상계하여 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 보수적 관점: 감정가의 80% ~ 90% (약 1억 3,780만원 ~ 1억 5,510만원)

* 적극적 관점: 감정가 근접 ~ 105% (약 1억 7,230만원 ~ 1억 8,100만원)

종합적인 분석 결과, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 건물의 실질적인 상태 파악 및 주변의 유사 부동산 시세 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.