나이스옥션 법원경매 전주 2026타경93 [1] 전북특별자치도 김제시 요촌동 47-28 1동 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 요촌동 소재 "김제종합버스터미널"남서측 인근에 위치하며, 주위환경으로 남동측으로 접한 왕복4차선 도로를 연하여 사무소, 의원, 커피전문점, 음식점 등의 각종 근린생활시설이 밀집된 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 구분건물 전체는 남동측으로 김제시 일반버스가 운행 되는 왕복 4차선의 도로에 접 함에 따라 도로연계계통이나 구조와 대중교통 편의성 등으로 보아 일반적인 교통상황은 편 리한 편 입니다.

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 제1동 1층 제102호와 104호로서 외 벽 : 판넬 붙임 및 연와조적 마감 등 내 벽 : 합판위 페인트 칠하기 등 기타 인테리어 마감 바 닥 : 타일 붙임 등 창 호 : 샷쉬창

이용상태

기호 1,2)는 각각 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 화재 탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 사다리형의 지세 평탄한 토지로서 현황 "상업용 토지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m∼30m)(접함), 가축사육제한구역 (2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 상대보호구역<교육 환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건 기호1,2)건물은 현재 타인이 임차하여 사용중으로 조사는 되었으나, 상세한 임대관계는 미상입니다. 2) 본건 기호 1,2)건물이 포함된 구분건물 전체는 높이 6.15m 로서 이 높이 중 일부에 천정을 설치, 중2층 형태의 창고용도 등으로 사용하고 있으며, 중2층 부분은 1층의 부 물이므로, 현황대로 본건 감정평가액에 포함하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

1.중2층 형태의 건물로 중2층은 창고용도 등으로 사용
2.건물 내외부에 임차인이 설치한 전열기구 기타 인테리어 시설 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 아래와 같습니다.

* 사건번호: 전주지방법원 2026타경93 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 김제시 요촌동 47-28 1동 1층 102호 (새주소: 전북특별자치도 김제시 동서로 235 1동 1층 102호)

* 용도: 제1종근린생활시설 (근린상가)

* 감정가: 447,000,000원

* 토지면적: 320.98㎡ (약 97.16평)

* 건물면적: 179.98㎡ (약 54.44평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전북은행

* 건물 구조 (외벽/지붕/구조): 판넬 붙임 및 연와조적 마감 외벽, 판넬지붕, 일반철골구조

* 건물 층고: 6.15m

* 특징: 중2층 형태의 건물로, 중2층은 창고 용도 등으로 사용되며 1층의 부속건물로 간주되어 감정평가액에 포함되었습니다. 건물 내외부에 임차인이 설치한 전열기구 및 기타 인테리어 시설은 매각에서 제외됩니다.

1.1. 입지조건

본건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 김제시 요촌동 소재 "김제종합버스터미널" 남서측 인근에 위치합니다. 남동측으로 접한 왕복 4차선 도로를 따라 사무소, 의원, 커피전문점, 음식점 등 각종 근린생활시설이 밀집된 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 건물은 남동측으로 김제시 일반버스가 운행되는 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 도로 연계성과 대중교통 이용 편의성이 우수한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 지형은 사다리형이며 지세는 평탄한 토지로서, 현재 "상업용 토지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 폭 25m~30m의 대로3류에 해당하는 왕복 4차선 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 말소기준권리: 2015년 4월 16일 접수된 전북은행 근저당권 (채권액 636,000,000원)입니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 유한회사제이피산업개발 (2015-01-27)

* 소유권이전: 최재은 (2015-04-16)

* 근저당: 전북은행 (2015-04-16, 636,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 전북은행 (2026-02-05, 1,006,747,887원) - 말소 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입/사업일자: 2025-11-03

* 배당신고일자: 2026-05-07

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (임차인 문 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

* 등기부 채권 총액 (말소기준권리 기준): 636,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 속한 상권 정보는 다음과 같습니다.

* 상권 특성: "김제종합버스터미널" 인근에 위치하며, 남동측 도로를 따라 다양한 근린생활시설이 밀집한 활성화된 상가지대를 형성하고 있습니다.

* 유동인구: 터미널 및 상업 시설 밀집 지역 특성상 일정한 유동인구 확보가 가능합니다.

* 업종 적합성: 제1종근린생활시설로서, 주변 상권과의 연계성이 좋은 다양한 업종(사무실, 의원, 커피전문점, 음식점 등)으로 운영될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 생활 편의시설 및 환경은 다음과 같습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 밀집 지역으로 식음료, 쇼핑 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 버스터미널 인접 및 왕복 4차선 도로에 직접 접하여 대중교통 이용 및 자가 차량 접근이 편리합니다.

* 주변 환경: 상업지역으로 상업 활동 중심의 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자에 앞서 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 임차인 설치 시설 제외: 건물 내외부에 임차인이 설치한 전열기구 등 인테리어 시설은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 인수 시 별도 협상 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중2층 활용: 중2층은 창고 용도로 사용되며 1층의 부속건물로 감정평가에 포함되었으나, 실제 이용 현황 및 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다. (다만, 공부상 1층으로 등재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

* 임대 관계 미확인: 상세한 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 현재 임차인 문 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 발생하지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김제시의 주요 상권에 위치한 근린상가로서, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 인수되는 임차인 보증금도 없어 법적 리스크는 적다고 판단됩니다. 다만, 임차인이 설치한 인테리어 시설 제외 및 중2층 활용 부분은 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

본 건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 우수한 입지: 김제종합버스터미널 인근 노선상가지대로, 상업 활동이 활발하며 유동인구 확보에 유리합니다.

* 단순한 권리관계: 모든 후순위 권리 및 임차인은 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 높은 활용도: 제1종근린생활시설로서 다양한 업종으로의 용도 전환이 용이하여 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 447,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

이는 초기 분석 결과이며, 실제 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태, 임대 현황, 주변 시세 및 최근 경매 낙찰가 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.