나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10194 [1] 울산광역시 동구 전하동 676-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운감정 · 평가일 2026.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 전하동 소재 "일산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성됨.

교통상황

본건은 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지의 북측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(명덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 주건물은 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서 외벽: 석조타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 등 마감. 창호: 샤시창호임. 부속건물은 블록구조 (철근)콘크리트지붕 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 및 타일 등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

본건 주건물은 주상복합이며 부속건물은 화장실로 이용 중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설, 전기조명시설 및 도시가스시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하여 현장에서 개략적인 조사에 의거하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10194 (1)

소재지: 울산광역시 동구 전하동 676-6

용도: 근린주택

감정가: 904,765,340원

토지 면적: 188.40㎡ (약 56.99평)

건물 면적: 239.21㎡ (약 72.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOOO (등기부상 울산동부신용협동조합이 임의경매 개시)

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(1.00㎡) 포함.

건축물 현황

주 용도: 단독주택, 제2종근린생활시설

건물 구조: 벽돌구조, (철근)콘크리트 지붕

층수: 지하 0층, 지상 2층

사용승인일: 2007년 02월 06일 (건축허가일: 1983년 12월 31일)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 전하동 소재 "일산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 밀집지역입니다.

* 교통상황

인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.

* 형태 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 북측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(명덕초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 (토지 및 건물)

본건 부동산에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리인 울산동부신용협동조합의 근저당(2016.06.30.)보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 권리 상 부담 없이 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황

주거용 및 상업용 임차인이 존재하는 것으로 파악됩니다.

* 강정자 임차인

보증금: 3,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2025년 02월 17일

배당신고일자: 2026년 03월 24일

대항력: 없음

비고: 강

* 김옥련 임차인

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2025년 01월 08일

배당신고일자: 2026년 03월 24일

대항력: 없음

비고: 김

* 김정희 임차인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018년 12월 03일

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 김

* 최분용 임차인

보증금: 3,800,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2019년 01월 22일

배당신고일자: 2026년 03월 20일

대항력: 없음

비고: 최

* 인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 유형 및 특징

본건은 단독주택 및 제2종근린생활시설로 이용 가능한 근린주택으로, 주거와 상업 기능을 겸비한 복합 건물입니다. 이는 다가구 주택이나 상가주택보다 더 다양한 수익 창출이 가능하다는 장점을 가집니다.

* 주변 시세 분석

최근 주변의 연립, 다세대 주택 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

- 전하동 546-10번지 (한마음, 2002년 건축, 74.98㎡): 2026년 3월 25일 거래, 95,000,000만원 (9.5억원)

- 전하동 649-3번지 (산성주택가동, 1981년 건축, 57.81㎡): 2026년 3월 9일 거래, 50,000,000만원 (5억원)

- 전하동 302-28번지 (범진, 1997년 건축, 111.175㎡): 2026년 1월 28일 거래, 14,000,000만원 (1.4억원)

위 거래 사례 중, 1981년 및 1997년 건축된 주택의 거래가는 본건과 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 2002년 건축된 한마음 주택(74.98㎡, 9.5억원)의 평당 가격(약 1,267만원/㎡)이 비교적 높은 편이며, 본건 근린주택의 감정가(약 9.05억원)는 이러한 최근 거래 사례와 유사한 수준으로 평가되었습니다. 본건은 주거 외 상가로서의 가치도 포함되어 있어, 순수 주택보다 높은 가격 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

본건은 "일산초등학교"와 인접해 있으며, "명덕초등학교"가 근거리에 위치하여 자녀가 있는 가정에 편리한 교육 환경을 제공합니다.

* 편의시설

주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교통

인근 대중교통 이용이 편리하여 울산 시내 접근성이 좋습니다.

* 주변 환경

특별히 보고된 혐오시설은 없습니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 생활권입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물

건축물대장 상에 등재되지 않은 제시외 건물 1.00㎡가 존재합니다. 이는 일괄매각 대상에 포함되지만, 추후 철거 또는 양성화 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화 가능성

주요 건물은 2007년에 사용승인을 받았으나, 건축 허가일이 1983년으로 되어 있어, 건물 자체의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상

일부 임차인의 임대 관계 및 기타 세부 사항은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 전하동의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치한 근린주택입니다. 일산초등학교와 인접하고 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다. 단독주택 및 제2종근린생활시설로의 복합적인 이용이 가능하여 주거용 및 상업용 임대 수익을 동시에 추구할 수 있다는 장점이 있습니다. 감정가는 약 9.05억원으로, 주변 유사 물건들의 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 제시외 건물 존재 및 건물 노후화 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지 조건

초등학교 인접 및 편리한 교통망으로 주거 안정성이 높으며, 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력

주거와 상업 기능을 겸비한 근린주택으로서, 주택 임대 수익과 상가 임대 수익을 동시에 확보할 수 있습니다.

* 권리관계의 안전성

경매 절차를 통해 모든 선순위 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 기대

지속적인 지역 개발 및 도시 재생 사업 추진 시, 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 904,765,340원입니다.

주변 유사 물건 거래 사례와 본건의 입지, 용도, 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 향후 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 결정해야 합니다.

본건은 명확한 권리 인수 부담이 없고, 근린주택으로서의 잠재적 수익성이 높다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 할인이 적용된 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 800,000,000원 ~ 900,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.