나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3139 [1] 대구광역시 달서구 용산동 414-4 성서6주공아파트 601동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 '대구성지초등학교' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 18층 건물 내 제7층 제704호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등 - 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 25M 및 동측으로 폭 약 20M 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 주택임차권등기 있음(본건 신청채권자는 그 보증금반환채권 양수인임). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3139 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 용산동 414-4 성서6주공아파트 601동 7층704호

* 용도: 아파트

* 건물명: 성서6주공아파트

* 동/호수: 601동 7층 704호

* 건물 사용승인일: 1997년 12월 19일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 18층 건물 내 제7층

1.2. 매각 정보

* 감정가: 137,000,000원

* 토지면적: 27.75㎡ (토지지분: 27.7521㎡)

* 건물면적: 49.95㎡ (약 15.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 총 채권액: 179,921,103원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 대구광역시 달서구 용산동 소재 '대구성지초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위: 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 북측 약 30M, 남측 약 25M, 동측 약 20M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 지역 및 토지 이용 계획

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 지구단위계획: 공동주택용지, 지구단위계획구역

* 도로 관련: 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 인접

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 주요 권리)

* 말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2023년 07월 07일 접수, 갑4)

* 주요 권리:

* 을구 9번 주택임차권: 김귀자, 보증금 130,000,000원, 전입일자 2020-11-16, 확정일자 2023-03-09. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 수 있습니다. (인수: 명시)

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 16일

* 확정일자: 2023년 03월 09일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 11월 25일

* 권리분석 의견: 대항력 있는 주택임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 130,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. (주의사항: '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으나, 실제로는 보증금 전액 변제 여부에 따라 인수 가능성이 있습니다.)

4. 시세 분석 및 생활정보

4.1. 아파트 정보

* 아파트명: 성서주공6-1단지

* 주소: 대구광역시 달서구 용산동 414-4

* 건설사/입주년월: 미확인 / 1997년 12월

* 동수: 7개동

* 총 세대수: 570세대

* 최고/최저층: 20층 / 0층

* 주차: 총 193대 (지상 4대, 지하 14대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

* 전용면적: 49.95㎡ (약 15.11평)

* 공용면적/분양면적: 제공된 정보로는 해당 호수의 정확한 분양면적 산출이 어렵습니다. (인근 거래 사례에서 59.99㎡ (약 18.15평) 거래 확인)

4.2. 최근 매매 사례 분석 (2026년 기준)

* 2026년 05월 11일: 59.99㎡ (약 18.15평), 15층 거래가 162,000,000원

* 2026년 06월 02일: 59.99㎡ (약 18.15평), 15층 거래가 125,000,000원

* 2026년 06월 06일: 49.95㎡ (약 15.11평), 8층 거래가 100,000,000원

4.3. 주변 시세 동향

* 본건(49.95㎡, 7층)과 유사한 면적의 아파트가 2026년 6월 6일 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 이는 본건의 감정가 137,000,000원보다 낮은 수준입니다.

* 최근 거래 사례들을 종합할 때, 본건의 현재 시세는 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내로 추정됩니다. (층수, 향, 수리 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 주변 지역 탐색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 (보증금 130,000,000원)의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

5.2. 건물 노후화

* 1997년 준공된 아파트로, 건물이 노후화되어 있어 향후 유지보수 및 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회: 최근 거래 사례(100,000,000원)와 비교했을 때, 감정가(137,000,000원) 및 임차인 보증금(130,000,000원)을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

* 주거 편의성이 양호한 입지: 대단지 아파트로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 용산동에 위치한 성서6주공아파트 601동 7층 704호(전용면적 49.95㎡)입니다. 대구지방법원 서부지원 2026타경3139 부동산강제경매 물건으로, 감정가는 137,000,000원입니다.

주거지로서의 입지 조건은 양호하나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김 씨가 존재한다는 점입니다. 해당 임차인의 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

최근 유사 면적 아파트가 100,000,000원에 거래된 점과 감정가를 고려할 때, 임차인 인수 위험을 반영한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 중요한 변수입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '주의사항'에 따라 잔액 인수 가능성이 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

최근 49.95㎡ 면적의 아파트가 100,000,000원에 거래된 점과 감정가 137,000,000원을 고려할 때, 임차인 인수 위험이 없다고 가정했을 때 적정 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 판단됩니다.

다만, 임차인 보증금 130,000,000원을 인수해야 할 경우, 총 부담액이 시세보다 높아질 수 있으므로, 보증금 인수 금액 및 배당 순위를 철저히 확인한 후 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제시합니다. 이는 최근 거래 사례 및 감정가를 참고하되, 임차인 인수 위험을 고려하여 보수적으로 산정한 금액입니다. (실제 입찰 시에는 임차인 보증금 인수 여부와 배당 현황을 최신 정보로 재확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.