나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10184 [1] 울산광역시 북구 염포동 326 염포성원상떼빌 104동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 염포동 소재 "염포초등학교" 남동측 인근에 위치한 염포성원상떼빌 104동 15층 1501호로서, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 공업용 등 으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골트러스위 금속기와지붕 25층 중 15층 1501호(사용승인일 : 2004.10. 30)로서, 외벽 : 몰탈위 페인트칠 마감 등. 내벽 : 벽지바름 및 타일붙임. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 및 도시가스설비 및 지하주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 및 단지내 주차장시설 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 '염포동 326'기준 : 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관 한 특별조치법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10184 (1)

소재지: 울산광역시 북구 염포동 326 염포성원상떼빌 104동 15층 1501호

건물명: 염포성원상떼빌

용도: 아파트

감정가: 187,000,000원

토지면적: 20.72㎡ (약 6.27평)

건물면적 (전용면적): 59.89㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

사용승인일: 2004년 10월 30일

건축물 구조: 철근콘크리트조 경량철골트러스 위 금속기와지붕, 25층 중 15층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

울산광역시 북구 염포동에 위치하며, 남동측 인근에 염포초등학교가 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 일부 공업용 시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

* 교통 및 접근성

단지 주변으로 차량 출입이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 가로망 및 단지 내 주차장 시설도 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

해당 물건은 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류 및 소로3류 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경 및 시설

울산항 및 산업단지가 인근에 위치하고 있어 직주근접의 이점이 있을 수 있습니다. 다만, 산업 활동으로 인한 소음, 교통량 증가, 대기 질 영향 등의 가능성을 배제할 수 없습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 산업단지 인접 지역의 특성을 고려하여 잠재적인 영향을 파악할 필요가 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5, 국민은행 근저당 (2014-11-17 접수)

* 총 권리관계 요약

등기부등본상 확인되는 모든 근저당, 가압류, 강제경매 신청 등은 말소기준권리 이하로 모두 말소될 예정입니다.

- 소유권 이전 이력: 김태균, 이경진, 이봉창 (매매)

- 근저당: 국민은행 (총 3건, 말소)

- 가압류: 신한라이프생명보험주식회사 (말소)

- 강제경매: 양동만 (말소)

등기부채권 총액은 146,419,232원입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없음을 의미합니다. (주의: 임차인 현황 '미상'의 경우, 실제 점유자 파악 및 명도 절차 진행 시 추가 확인 필요)

1.4. 상권분석

* 주거 환경

주변은 대규모 아파트 단지와 주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 생활 편의시설

염포초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 산업단지 인접 효과

현대중공업 등 주요 산업단지와의 접근성이 뛰어나 직주근접형 주거지로 기능할 수 있습니다. 이는 수요층 확보에 긍정적 요인이 될 수 있으나, 산업 활동으로 인한 환경적 요인(소음, 대기 등)은 고려해야 할 부분입니다.

1.5. 생활정보

* 주거 시설

해당 물건은 염포성원상떼빌 아파트 104동 15층 1501호로, 전용면적 59.89㎡ (약 18.12평) 규모입니다. 2004년 10월 30일에 사용 승인된 건물입니다.

* 단지 규모 및 시설

염포성원상떼빌 아파트는 총 22개동, 1811세대의 대규모 단지입니다.

최고 25층 높이의 건물이며, 단지 내에는 주차장 (총 609대), 관리사무소, 주민공동시설 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 설비 내역

일반적인 아파트의 위생, 급배수, 소방, 승강기, 난방(도시가스) 설비가 완비되어 있으며, 지하 주차장 설비도 갖추고 있습니다.

* 면적 정보

전용면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

아파트의 일반적인 분양면적은 전용면적보다 크며, 해당 물건의 정확한 분양면적 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 개발제한구역 (Green Belt)

물건지가 개발제한구역에 속해 있어 향후 건물 증축, 리모델링, 재건축 등 대규모 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승 잠재력에 영향을 줄 수 있습니다.

* 산업단지 인접 환경

인접한 산업단지로 인해 발생할 수 있는 소음, 진동, 대기 질 문제 등은 거주 만족도 및 미래 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 바람의 방향, 공장 종류 등에 따라 영향의 정도가 달라질 수 있습니다.

* 주차 공간

1811세대에 총 609대의 주차 공간은 세대당 약 0.33대 수준으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. 이는 거주 편의성에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 미상 정보

임대관계가 '미상'으로 표시되어 있으나, 인수되는 보증금이 0원이므로 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 실제 점유 현황은 명도 협상 과정에서 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 염포동에 위치한 염포성원상떼빌 아파트 104동 15층 1501호로, 전용면적 59.89㎡(약 18.12평)의 소형 아파트입니다.

권리관계가 매우 깨끗하여 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 염포초등학교와 인접하고 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경은 양호한 편이며, 생활 편의시설 및 교통 접근성도 보통 수준입니다.

다만, 개발제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 제한이 있으며, 인근 산업단지로 인한 환경적 요인과 상대적으로 부족한 주차 공간은 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

현재 감정가는 187,000,000원이나, 최근 유사 면적의 실거래가 및 시장 상황을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 무하자 권리관계: 모든 권리가 말소되는 경매 물건으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 교육 및 생활 인프라: 염포초등학교 인접 및 대규모 단지 내의 각종 편의시설 이용이 가능합니다.

* 직주근접 가능성: 인근 산업단지로의 출퇴근이 용이한 환경을 갖추고 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익 기대: 최근 실거래가 및 감정가를 비교 분석하여 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석

본 물건의 전용면적은 59.89㎡ (약 18.12평)입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 84.69㎡(약 25.6평)가 205,000,000원에, 2026년 6월 8일 76.73㎡(약 23.2평)가 215,000,000원에 거래되었습니다.

같은 면적인 59.89㎡로 추정되는 거래 (2026년 6월 4일, 보증금 15,000만원 표시)가 150,000,000원에 거래된 것으로 보입니다. 이는 평당 약 827,000원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 187,000,000원으로, 이는 평당 약 1,032,000원 수준으로 최근 거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

* 예상 입찰가 산정

인수 보증금은 0원이므로 입찰가에 추가 부담은 없습니다.

권리 관계가 깨끗하고 입지 조건이 양호함에도 불구하고, 개발제한구역 지정 및 산업단지 인접 환경 등은 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.

최근 실거래가(150,000,000원)와 감정가(187,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 160,000,000원에서 175,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 적절해 보입니다.

특히, 170,000,000원을 기준으로 입찰가를 설정하여 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.