나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10058 [1] 경상북도 경주시 황성동 533 현대아파트 101동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2026.02.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 "계림중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 아파트단지, 근린생활시설, 일반주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 6층 602호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중창호임. 아파트의 향 : 남동향.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재경보 및 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 남동측, 남서측으로 폭 약 8미터 정도 포장도로, 북동측, 북서측으로 폭 약 6미터 정도 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m ~ 10m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)). 상대보호구역, 상대보호구역(계림중학교), 상대보호구역(현대유치원), 절대보호구역, 절대보호구역(현대유치원), 역사문화환경보존지역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경10058 (1)

소재지: 경상북도 경주시 황성동 533 현대아파트 101동 6층602호

용도: 아파트

감정가: 250,000,000원

토지면적: 71.38㎡ (약 21.6평)

건물면적: 129.73㎡ (약 39.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 건물 정보 (아파트)

아파트명: 황성현대1차아파트

건축년도: 1991년

동/호수: 101동 602호

층수: 6층 / 15층

전용면적: 129.73㎡ (약 39.2평)

분양면적: (제공된 자료에 별도로 명시되지 않았습니다. 일반적으로 전용면적보다 넓습니다.)

1.2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 "계림중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 아파트단지, 근린생활시설, 일반주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통 상황: 본건 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.

주변 시설: "계림중학교"가 인근에 위치하며, 아파트 단지 주변으로 근린생활시설, 일반주택, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

혐오시설 관련: 경주시 황성동 533번지 현대아파트 주변 지역에 대해 혐오시설 존재 여부를 검색한 결과, 인근 지역(황성동 484번지 일대)에 과거 공동묘지가 있었으나 현재 공영주차장으로 개발 중이며, (천군동 일원) 쓰레기 소각장 관련 시설은 본 물건지와는 다른 지역에 위치하는 것으로 파악됨. 따라서 본건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않음.

1.3. 권리분석

등기부 현황:

소유권이전 (1992-01-30): 김봉순

근저당권 (2018-09-21): 한국주택금융공사 (채권액: 306,000,000원)

소유권이전 (2025-01-31): 김은석 외 9명 (상속)

임의경매개시결정 (2026-02-04): 한국주택금융공사 (채권액: 212,032,432원)

말소기준권리: 을2 근저당권 (2018-09-21, 한국주택금융공사)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 별도 기재 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

1.4. 상권분석

주변 상업시설: 아파트 단지 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

지역 특성: 제2종일반주거지역으로 공동주택 및 주거 관련 시설이 밀집된 지역임.

1.5. 생활정보

교육 시설: 본건 북서측 인근에 계림중학교가 위치하며, 현대유치원 등 교육 관련 시설이 주변에 있어 교육 환경이 양호한 편임.

편의 시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능함. 아파트 부대시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소가 있음.

의료 시설: 지도 검색 결과, 경주시 황성동 일대에 병원 및 의원 등 의료 시설이 다수 분포하고 있어 접근성이 양호함.

1.6. 잠재적 리스크

법적 제한: 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 소로2류, 소로3류 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(계림중학교, 현대유치원), 절대보호구역(현대유치원), 역사문화환경보존지역 등에 해당함. 이러한 지역들은 개발이나 증축 등에 일부 제한이 있을 수 있음.

건물 노후화: 1991년 준공된 건물로, 약 35년 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있음.

미상 정보: 임대 관계가 미상이나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됨.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경주시 황성동의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 아파트임.

다만, 1991년 준공된 건물로 노후화에 따른 관리 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있으며, 일부 지역 제한 사항이 존재함.

최근 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거지: 황성동은 경주 지역의 주요 주거지역 중 하나로, 꾸준한 수요가 예상됨.

우수한 생활 인프라: 학교, 상업시설, 교통 등 생활에 필요한 모든 인프라가 잘 갖춰져 있음.

최근 실거래가 비교: 2026년 4월 동일 평형 매물이 205,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에 용이함.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 4월, 129.73㎡): 205,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 2월, 84.945㎡): 185,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 2월, 71.175㎡): 136,500,000원

주변 아파트 단지의 일반적인 경매 참여율 및 시세 형성 추이를 고려할 때, 시세 대비 10~20% 할인율을 적용하는 것이 일반적입니다.

가장 유사한 평형(129.73㎡)의 최근 실거래가(205,000,000원)를 기준으로, 감정가(250,000,000원)와 시세(205,000,000원)를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 경쟁자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.