나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100232 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 296-2 대구오페라클래시아 6층607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 지하철1호선"대구역"북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상21층 중 6층 607호로서, 외벽: 외장석재, 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 바닥: 강화마루, 타일 등 마감, 창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 자체 지반 대체로 등고 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터 및 서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건의 내부마감상태 등은 이해관계인의 부재로 외부에서 투시가능한 전경, 관리사무소 및 인근 주민의 탐문 등에 의거, 인근 동유형 건물의 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

2026.7.22.자, 2026.8.11.자 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 최명희의 양수인)로부터 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출됨(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2026타경100232 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 북구 칠성동2가 296-2 대구오페라클래시아 6층 607호

1.3. 용도

오피스텔 (업무시설)

1.4. 면적

1.4. 1. 토지면적

3. 99㎡ (약 1.21평)

1.4. 2. 건물 전용면적

26. 28㎡ (약 7.95평)

1.5. 감정가

95,000,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 준공년도

2020년

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 지하철 1호선 "대구역" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다. 지하철 1호선 대구역이 인근에 위치합니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역입니다.

2.4. 인접 도로

본건 동측으로 폭 약 35미터 및 서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민건강보험공단 압류 (2025.04.30.자)가 말소기준권리로 보이며, 해당 권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 등기 현황

3.2. 1. 말소 예정 권리

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-10-20)

* 주택임차권 (최명희, 110,000,000원, 2022-11-18 전입/확정, 2024-09-23 배당신고)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-04-30)

* 압류 (달서구, 2026-01-21)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 119,890,871원, 2026-01-27)

3.2. 2. 인수될 권리

본 경매물건은 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최 (보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-11-18, 배당신고일자 2024-09-23).

임차인은 대항력이 없으며, 신청채권자(주택도시보증공사)에게 대항력 포기 확약서를 제출하여 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 임차인 최 씨의 임차권 등기는 신청채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수할 법적 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가의 중심상업지역 내에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 지하철 1호선 대구역이 있어 접근성이 우수하며, 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 오피스 시설 등이 밀집해 있어 편리한 비즈니스 환경을 제공합니다.

4.3. 건물 특징

2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔 건물로, 철근콘크리트 구조입니다. 지하 4층, 지상 21층 규모에 총 653세대가 입주 가능한 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 1호선 대구역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 간선도로 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 주변 편의시설

대형마트, 백화점, 영화관, 병원, 금융기관 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

5.3. 주변 혐오시설

본건 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 내용이 명시되어 있어, 계약 전 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 대항력 포기 관련

임차인 최 씨가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 임차권 등기가 존재하는 점을 감안하여, 잔금 납부 시 임차인과의 최종 확인 절차를 거치거나 법률 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.

6.3. 건물 내부 상태 추정

감정평가 당시 이해관계인의 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문 등을 통해 추정 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있음에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 중심 상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철역 초역세권의 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 대부분의 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 매수인이 인수할 부담이 최소화될 것으로 보입니다. HUG 관련 조건 변경 사항은 별도 확인이 필요하나, 전반적으로 안정적인 권리 관계와 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대구역 초역세권의 뛰어난 입지 조건으로 미래 가치 상승 기대.

* 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 비용 부담 적음.

* 중심상업지역 내 위치로 풍부한 임대 수요 확보 및 시세 차익 가능성.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (확약서에 근거).

* 안정적인 임대 수익 창출 및 자산 가치 상승을 동시에 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시세 분석

본 건의 감정가는 95,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 오피스텔이 2026년 4월 11일 90,000,000원, 6월 30일 90,000,000원, 6월 24일 84,800,000원에 거래되었습니다. 이를 종합해 볼 때, 본 건의 현재 시세는 약 85,000,000원 ~ 90,000,000원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

감정가와 최근 시세, 그리고 본 건의 입지 및 건물 상태를 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금 부담이 없는 점을 감안하여 약 88,000,000원 ~ 92,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 보는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.