나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10136 [1] 대구광역시 동구 중대동 692-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2026.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 중대동 소재 "서촌초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 전원 주택,근린생활시설,농경지등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근 간선도로에 시내버스정류장이 소재하는등 전반적인 교통사정 은 보통시됨.

형태 및 이용상태

2필지가 연접한 부정형의 토지로서 남서측 하향 완경사지에 평탄하게 조성되어 단독주택부지및 진입로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭약 3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 고도지구(2층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :자연녹지지역, 고도지구(2층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 " 지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 물건이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 1)토지는 공부상 지목이 "과수원"이나 실제 " 대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 경량철골조 경사트러스지붕2층 건으로서 외벽:적벽돌쌓기 및 스톤코트등 마감임 내벽:인테리어 마감 및 벽지 일부 타일마감잉. 천정:인테리어 마감 및 일부 타일등마감임 바닥:장판지등마감 창호:새시창임.

이용상태

지하:창고등 1,2층:단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨"지적및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물로 사료되는 제시외 물건 2동이 소재함.

공부와의 차이

공부상 지하층 용도는 "주차장"이나 실제 "창고등"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 건물 외부에 소재하는 계단실 및 계단밑 창고등은 건물에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1. 공부상 지목이 ‘과수원’이나, 실제 ‘대’임
목록3. 지하층 용도는 ‘주차장’이나, 실제 ‘창고등’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2025타경10136 (1) 사건으로, 대구광역시 동구 중대동 692-2번지에 소재하는 단독주택입니다. 감정평가액은 712,858,380원이며, 토지면적은 655.00㎡ (약 198.16평), 건물면적은 290.14㎡ (약 87.77평)입니다. 건물에는 27.00㎡ (약 8.17평)의 제시외 면적이 포함되어 있어, 총 건물면적은 약 95.94평입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건이며, 채권자는 칠성새마을금고입니다. 주의사항으로는 일괄매각이며 제시외 건물을 포함하여 매각한다는 점을 인지해야 합니다.

1.1. 공부상 및 실제 이용 현황

본건 토지는 공부상 지목이 ‘과수원’으로 되어 있으나, 실제로는 ‘대’로 이용 중입니다. 건물 지하층의 공부상 용도는 ‘주차장’이나, 실제로는 ‘창고 등’으로 사용되고 있습니다.

1.2. 감정평가 요약

토지는 2필지가 연접한 부정형 토지로서, 남서측 하향 완경사지에 단독주택 부지 및 진입로 등으로 이용되고 있습니다. 서측으로는 폭 약 3미터의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 고도지구(2층 이하), 가축사육제한구역에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트 및 경량철골조 경사트러스지붕 2층 건물로, 외벽은 적벽돌쌓기 및 스톤코트로 마감되었으며, 내벽, 천정, 바닥 등은 인테리어 마감 및 일부 타일 등으로 시공되었습니다. 창호는 새시입니다. 지하층은 창고 등으로, 1층 및 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물 외부에 소재하는 계단실 및 계단 밑 창고 등은 제시외 물건으로, 본 건물에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 중대동 소재 "서촌초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 전원 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 4월 24일에 접수된 칠성새마을금고의 근저당권(을19)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. 등기부채권 총액은 1,643,500,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보에 따르면, 2019년 준공된 "더테라스80"(전용면적 81.185㎡)이 2024년 6월 1일 23,000만원에 거래되었고, 1998년 준공된 "팔공화성그린빌"(전용면적 221.635㎡)이 2026년 5월 18일(예정) 45,000만원에 거래될 예정입니다.

분석: 해당 정보는 다세대 및 연립주택으로, 본건 단독주택과는 건물 유형과 규모에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 감정가는 712,858,380원으로, 본건 단독주택의 가치를 반영한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 "서촌초등학교" 북동측 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 양호합니다. 주위로 전원 주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있으며, 기본적인 생활 편의는 인근 근린생활시설을 통해 해결 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

토지의 공부상 지목이 ‘과수원’이나 실제 ‘대’로 이용 중이며, 지하층 용도가 ‘주차장’에서 ‘창고 등’으로 변경된 점은 향후 행정적 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 건물 외부에 제시외 건물 2동이 포함되어 평가되었으므로, 현황 확인 및 관련 법규 준수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 토지가 자연녹지지역, 고도지구(2층 이하)로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 중대동에 위치한 단독주택으로, 서촌초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수합니다. 전원 주택과 농경지가 혼재된 지역 특성상 쾌적하고 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 토지 지목 및 건물 일부 용도의 공부상 차이가 존재하지만, 제시외 건물을 포함한 일괄매각 조건이므로 현황대로 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 관계를 가지고 있어 인수 부담이 없습니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 서촌초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 입지입니다.

* 쾌적한 주거 환경: 전원 주택 및 농경지 혼재 지역으로 조용하고 쾌적한 생활이 가능합니다.

* 토지 활용 가능성: 655㎡의 넓은 토지를 활용한 주택 리모델링 또는 신축 등 잠재적 가치 증대 가능성이 있습니다 (단, 지역 지구 제한 확인 필요).

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관련 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 712,858,380원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대 주택 거래 사례는 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다. 감정가는 해당 지역 단독주택의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 제시외 건물 및 공부상 차이와 같은 리스크 요인을 고려하되, 안정적인 권리 관계 및 양호한 입지 조건을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 7억 1천만 원에서 7억 5천만 원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 토지이용계획에 따른 건축 가능성 등을 종합적으로 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.