나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100266 [1] 대구광역시 동구 각산동 1103-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)토지는 대구광역시 동구 각산동 소재‘나불지' 남동측 인근에 위치하고 있는 부 동산(주상용)으로서 부근은 신서혁신도시 주변의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다가구, 주상용 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)토지까지 제반 차량 접근 용이하며 외곽 시가지내에 위치하고 있으나 인근에 시 내버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건을 포함한 제반 교통여건은 양호시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)토지는 세로장방형의 토지로서 인근지대와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)토지는 북서측으로 약 7~8미터 가량의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(변경중)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별 법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상. 2) 기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트조 (철근)철근콘크리트지붕 3층 건물로서 사용승인일자: 2015.04.24 외벽: 화강석 및 스톤코트마감과 화산석, 강화유리 마감 등 내벽: 몰탈위 페이트 및 타일, 벽지 마감 등. 천정: 석고택스 및 천정지 마감 바닥: 일반타일, 데코타일 등 바닥재 마감 등 천정: 샤시 창호임

이용상태

1층: 일반건축물대장상 1종근린생활시설(소매점)이나 현재 기타 사무실로 이용중이며 2층: 일반건축물대장상 다가구주택(2가구) 3층: 일반건축물대장상 다가구주택(1가구)이나 실제 2층은 3가구, 3층은 2가구로 각 이용중인 것으로 조사, 판단됨.

설비내역

급·배수시설 및 위생설비 등과 다가구주택 각 호별 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등 되 어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 중 2,3층 발코니 부분은 확장 시공되어 있으며, 옥상부분에는 제시외 건물이 소재 하고 있는 바 발코니 부분은 주건물에 감안하여 평가하였고, 옥상부분의 제시외 건물은 정상 평가하였음.(별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

기호(2)건물은 귀의뢰상(등기사항전부증명서) 공히 다가구주택으로 되어 있으나 실제 및 일 반건축물장상 1층은 1종근린생할시설(소매점- 현황은 '사무실기타')로 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 2) 기 타: * 현장조사시 관계인 부재상태로서 내부출입이 어려운 바, 다가구주택(제시외 건물포함)은 일반적 이용상황을 기준으로 하였으니 입찰시 재확인하시기 바 랍니다. * 또한 다가구주택부분은 공부상 3개호이나 실제 5개호인 것으로 조사되는 바 (이의 확인은 건물내부 출입이 어려워 주변탐문과 외부에서 관찰되는 도시가 스 개량기 숫자 및 종전 감정평가서 등에 의거하였음), 건물내 구조변경 및 원상회복비용 등이 발생할 가능성이 있으니 실제 호수파악에 대하여 입찰시 유의하여 재확인하시기 바라며, 또한 옥상의 제시외건물은 외관에서 관찰한 사항에 의거 면적사정하였는 바 일부 면적에 차이가 날수 있는 점 참고하시 기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함. [목록 2] 2, 3층의 공부상 면적에 포함되지 않는 확장형 발코니 부분은 확장 시공되었고 옥탑 계단실 소재하나 건물에 포함 평가함. 2, 3층은 공부상 2가구 및 1가구이나 실제 3가구 및 2가구인 것으로 조사되는바 건축물현황도에 따라 평가하였으며 원상회복비용 등이 발생할 수 있음. 등기사항전부증명서상 다가구주택으로 되어 있으나 일반건축물대장상 1층은 제1종근린생활시설(소매점)이며 현황은 사무실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100266 (1)

소재지: 대구광역시 동구 각산동 1103-2 (신서로46길 3-6)

용도: 단독주택 (다가구주택)

감정가: 1,017,416,840원 (약 10억 1,742만원)

토지면적: 269.00㎡ (약 81.4평)

건물면적: 399.89㎡ (약 121.0평)

제시외 건물 면적: 71.40㎡ (약 21.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOO (북안농업협동조합)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 대구광역시 동구 각산동 소재 '나불지' 남동측 인근에 위치하며, 신서혁신도시 주변 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다가구, 주상용 등 일반 주택지대가 형성된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

형태 및 이용상태: 세장방형의 토지로 인근 지대와 대체로 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 약 7~8미터 가량의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 혁신도시개발예정지구입니다.

3. 권리분석

매각으로 인한 소멸 여부: 채권자인 북안농업협동조합의 근저당권(2015.10.26)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 임차권 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 대항력 있는 임차인은 없습니다.)

등기부상 권리 현황:

토지: 소유권보존, 소유권이전 다수, 근저당권(북안농업협동조합, 말소기준권리), 임의경매(북안농업협동조합)가 등기되어 있습니다.

건물: 소유권보존, 소유권이전, 근저당권(북안농업협동조합, 말소기준권리), 주택임차권(김동준, 강민우 - 말소) 등이 등기되었습니다.

말소기준권리: 북안농업협동조합 근저당권 (2015.10.26)

인수되는 권리: 없습니다. (단, 임대차 관계는 추가 확인 필요. 현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

임차인 현황:

* 강민우: 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입 2021.12.15, 확정 2021.11.16. 배당신고 2024.03.22. 대항력 없음. (강 )

* 김동준: 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 전입 2020.11.06, 확정 2020.11.06. 배당신고 2026.04.10. 대항력 없음. (김 )

* 김사용: 보증금 20,000,000원, 차임 150,000원. 전입 2022.09.19, 확정 2024.10.14. 배당신고 2026.03.17. 대항력 없음. (김 )

* 박준희: 보증금 3,000,000원, 차임 320,000원. 전입 2022.08.18, 확정 2025.04.22. 배당신고 2026.03.10. 대항력 없음. (박 )

* 이동결: 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2015.11.03. 확정일자, 배당신고일자 미상. 대항력 없음. (이 )

주의: 보증금 및 차임 금액이 미상인 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 인수 여부 및 금액에 대한 재확인이 필요합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 이영식: 보증금 20,000,000원, 차임 0원. 전입 2021.06.14, 확정 2024.09.06. 배당신고일자 미상. 대항력 없음. (이 )

4. 상권분석

지역 특성: 신서혁신도시 인근에 위치하여 개발 잠재력이 높은 지역이며, 도로변 상가지대와 주택지대가 혼합된 주상복합 성격의 입지입니다.

인근 거래 사례 (주변 연립, 다세대, 빌라):

* 대구 동구 각산동 369-1 (문화하이츠, 1994년 준공, 74.61㎡): 2024년 10월 10일, 135,000,000원에 거래.

* 대구 동구 각산동 902-3 (성호, 1993년 준공, 78.24㎡): 2025년 3월 24일, 63,000,000원에 거래.

* 대구 동구 각산동 902-3 (성호, 1993년 준공, 83.83㎡): 2026년 6월 16일, 65,000,000원에 거래.

분석: 제공된 연립, 다세대 주택 거래 사례는 본건(단독주택/다가구주택, 2015년 준공, 대지 269㎡, 건물 399.89㎡)과 규모, 건물 연식, 유형에서 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건은 대지 면적이 월등히 크고 건물 연식도 최신(2015년)이므로, 감정가 10.17억원은 해당 입지의 규모와 특성을 반영한 것으로 판단됩니다. 1층 근린생활시설 용도의 잠재력 또한 상권 가치에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 신서혁신도시 인근에 위치하여 관련 공공기관, 상업 시설, 행정 복지 센터 등 이용이 편리합니다.

교통: 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시 외곽 시가지 접근성 또한 양호합니다.

교육: 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 사항 인지가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장 및 공부상 내용과 현황의 차이:

* 1층은 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현재 사무실로 이용 중입니다.

* 등기사항전부증명서상 다가구주택(3가구)이나, 실제 이용 현황은 2층 3가구, 3층 2가구로 총 5가구로 조사되었습니다.

* 이러한 차이로 인해 원상복구 비용 발생 또는 법규 위반 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

확장 발코니 및 제시외 건물:

* 2, 3층의 발코니 부분이 공부상 면적 외에 확장 시공되었습니다.

* 옥상에는 제시외 건물이 존재하며, 건물에 포함하여 평가되었으나, 실제 면적에 일부 차이가 있을 수 있습니다.

현장 조사 제한: 현장 조사 시 관계인 부재로 내부 출입이 어려워, 다가구주택 이용 현황(가구 수 등)은 일반적인 이용 상황, 주변 탐문, 외부 관찰에 근거하여 평가되었습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

원상회복 비용 발생 가능성: 다가구주택의 실제 가구 수와 공부상 가구 수의 차이로 인해 건물 구조 변경 및 원상회복에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 각산동, 신서혁신도시 인근에 위치한 단독주택(다가구주택)입니다. 토지 면적(269㎡)과 건물 연면적(399.89㎡ + 제시외 71.40㎡)이 상당하며, 2015년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로서 입지 조건이 양호한 편입니다.

하지만, 1층 용도(근린생활시설 vs 사무실), 다가구주택 가구 수(공부상 3가구 vs 실제 5가구), 발코니 확장 등 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이가 크므로, 이에 따른 원상복구 비용 발생 또는 법적 문제 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 모든 임차인은 대항력이 없으나, 보증금/차임 미상 임차인(이동결)이 있어 관련 사항 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신서혁신도시 인근의 배후 수요 및 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

* 주택과 상업시설(사무실) 용도의 겸업 가능성을 가진 물건입니다.

* 상당한 대지 면적과 비교적 최근 연식(2015년)의 건물을 확보할 수 있습니다.

* 평가에 포함된 제시외 건물 및 확장 발코니로 인해 실질 면적이 증가합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,017,416,840원

인수 보증금 합계: 0원

시세 분석: 주변 다세대 주택 거래 사례는 본건과 규모, 건물 연식, 유형 면에서 직접 비교가 어렵습니다. 본건은 대지 면적이 5배 이상 크고, 건물 연면적 또한 훨씬 넓으며, 신축 연식 또한 최신입니다. 감정가는 이러한 점들을 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

리스크 요인(내부 현황과 공부상 차이, 원상복구 비용 가능성 등)을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최소 입찰가: 약 865,000,000원 (감정가 85%)

적정 입찰가 범위: 약 865,000,000원 ~ 967,000,000원 (감정가 85% ~ 95%)

입찰 전, 현황 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 모든 리스크를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.