나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100292 [1] 대구광역시 북구 읍내동 1351 산호한양아파트 303동 14층1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 "구수산" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성 되어있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 피씨조 슬래브지붕 지상15층건 중 제303동 제14층 제1405호 단위세대로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바 닥 : 타일 및 장판지 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

가) 아파트

설비내역

위생 및 급배수설비 되어있으며, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, "주거용(공동주택)"으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전: 한국토지주택공사)로부터 임차보증금 127,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기(2024. 8. 29. 접수 제137219호)를 말소하는 것에 동의한다는 2026. 1. 30.자 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원에서 진행하는 2026타경100292 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 대구광역시 북구 읍내동 1351 산호한양아파트 303동 14층 1405호이며, 아파트로 이용 중입니다.

감정평가액은 114,000,000원입니다.

토지 면적은 37.00㎡ (약 11.19평)이며, 건물 면적(전용면적)은 59.82㎡ (약 18.10평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 서OOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 읍내동에 소재한 "구수산" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태

본건 단지는 북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 택지개발지구(택지개발사업완료) 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 12월 18일 접수된 대구신용보증재단의 가압류(채권금액 30,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 비록 과거 선순위 임차권(한국토지주택공사)이 존재했으나, 대항력이 없는 것으로 파악되며, 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 개요가 언급되어 있으나, 관련 상세 정보가 없어 실질적 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황

* 한국토지주택공사 (보증금 127,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-18, 확정일자 2020-07-08, 배당신고일자 2024-08-29)

* 주의사항: 서울보증보험 주식회사(양도전: 한국토지주택공사)와의 확약서에 따라, 임차보증금 127,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 잔액에 대해 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 제출되었습니다. 이로 인해 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소되는 권리

* 주택임차권 (을15, 한국토지주택공사, 127,000,000원, 2024-08-29 접수)

* 가압류 (채권자: 대구신용보증재단, 30,000,000원, 2023-12-18 접수) - 말소기준권리

* 강제경매 (을8, 채권자: 서울보증보험, 133,642,273원, 2026-01-30 접수)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 대구광역시 북구 읍내동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. "구수산"이 인근에 있어 녹지 공간 접근성이 있으며, 기본적인 상권은 잘 형성되어 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보

단지명은 산호한양아파트이며, 1993년 12월 30일에 사용승인되었습니다. 총 7개동, 768세대로 구성되어 있으며, 본 물건은 303동 14층에 위치합니다. 최고층은 15층입니다.

* 면적 및 규모

토지 면적 37.00㎡ (약 11.19평), 건물 전용면적 59.82㎡ (약 18.10평)입니다.

아파트 단지의 전체 면적은 43,070.76㎡이며, 주차대수는 총 346대(지상 3대, 지하 15대)입니다.

* 편의시설 및 단지 내 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다. 주변 근린생활시설 이용도 용이합니다.

* 교육환경

인근에 상대보호구역 및 절대보호구역이 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 확약서 관련

가장 중요한 리스크는 한국토지주택공사 임차인과 관련된 확약서입니다. 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔액에 대한 반환청구권 및 대항력을 포기한다는 내용에 동의하였으나, 법적 해석의 여지나 추가적인 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 해당 내용에 대한 면밀한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

* 건물 노후

1993년에 건축된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다. 특히 배관, 단열, 설비 등에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 제공된 정보 및 일반적인 환경 분석상 특별한 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 소각장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 읍내동에 위치한 산호한양아파트 303동 14층으로, 감정가는 1억 1,400만원입니다. 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하며, 교통 여건은 보통입니다. 권리 분석상 대항력 없는 임차인의 확약서 내용이 특징적이며, 매각으로 인한 권리 소멸은 확실시되나, 이에 대한 법적 검토는 필수적입니다. 1993년 준공된 아파트로 건물 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 합리적인 가격대의 아파트 투자 기회입니다.

* 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 양호한 입지입니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링 가능성이 있는 노후 아파트 단지임을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 평형(59.82㎡)의 경우 2026년 6월 13층 거래가 102,500,000원, 8층 거래가 102,500,000원이었으며, 2026년 7월 8층 거래가 107,000,000원으로 확인되었습니다. 본건은 14층으로 최근 거래 사례 중 가장 고층에 해당하므로, 시세는 최소 107,000,000원 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 감정가 대비 분석

감정가는 114,000,000원으로, 최근 최고 실거래가보다 약 7.0% 높습니다.

* 인수되는 보증금

본건의 경우, 임차인과의 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가 산정

최근 실거래가를 고려할 때, 14층이라는 장점을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상도 가능성이 있으나, 건물 노후 및 권리관계 특이사항(확약서)에 따른 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최근 실거래가 평균(약 104,166,666원)과 최고 실거래가(107,000,000원) 및 감정가(114,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 108,000,000원 ~ 114,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 특히, 권리관계의 확실한 확인과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.