나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100178 [1] 대구광역시 동구 사복동 848-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 팔공 · 평가일 2026.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 사복동 소재 숙천초등학교 남서측 인근에 각각 위치하며 부근 일대는 주택 및 상가혼용지대로서 다가구주택, 주상나지, 주상복합부동산 등으로 형성되어 있는 바 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며 인근에 시내버스승강장이 소재하는 바 대중교통이용 및 인근 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8미터의 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2017-03-16)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 혁신도시개발예정지구(변경중)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층건(사용승인일자: 2015.3.20.)으로서, 외벽: 석재, 드라이비트 등. 내벽: 벽지도배, 내부 인테리어, 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재, 장판지, 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호.

이용상태

제2종근린생활시설 및 다가구주택

설비내역

위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 수준의 제시외 건물 기호 ㄱ,ㄴ)이 소재하는 바 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

일반건축물대장상 2층 2가구, 3층 1가구의 다가구주택이나 실제 2,3층 각각 3가구인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 기타사항은 없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함. 일반건축물대장상 2층 2가구, 3층 1가구의 다가구주택이나 실제 2층 및 3층 각 3가구임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경100178 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 사복동 848-3

* 용도: 다가구주택

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 반OOOOOOO

* 사용승인일자: 2015년 3월 20일

1.2. 면적

* 토지 면적: 251.30㎡ (약 76.01평)

* 건물 면적: 396.66㎡ (약 120.00평)

* 건물 제시외 면적: 31.91㎡ (약 9.65평)

1.3. 매각 대상 및 주요 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 1,032,570,400원

* 특이사항: 일반건축물대장상 2층 2가구, 3층 1가구이나 실제 2층 및 3층 각 3가구임. 제시외 건물 포함 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 동구 사복동 소재 숙천초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 주택 및 상가 혼용지대로, 다가구주택, 나지, 주상복합부동산 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근 간선도로와의 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

* 본건 토지는 북측으로 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 혁신도시개발예정지구(변경중) 등의 규제가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

* 말소기준권리: 2014년 10월 16일 접수된 반야월새마을금고 근저당권(을1)입니다.

* 총 채권액 (등기부 기준): 780,269,721원

* 현재 등기부상 대부분의 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소 예정이거나 말소되었습니다.

3.2. 등기부 요약 (건물)

* 말소기준권리: 2015년 3월 23일 접수된 반야월새마을금고 근저당권(을1)입니다.

* 총 채권액 (등기부 기준): 945,269,721원

* 건물 관련 등기부상 가압류, 임의경매 권리 등은 말소 예정이거나 말소되었습니다.

* 석상원, 박민규 임차인의 주택임차권 등기(을6, 을7)도 말소되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* 김 (보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-23, 대항력 없음)

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 없음, 대항력 없음)

* 박 (보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-14, 확정 2022-08-16, 배당신고 2025-12-08, 대항력 없음)

* 서 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-06, 대항력 없음)

* 석 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-24, 확정 2022-02-08, 배당신고 2025-03-26, 대항력 없음)

* 조 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 없음, 대항력 없음)

* 조 (보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-04-17, 확정 2023-04-17, 배당신고 2026-03-09, 대항력 없음)

3.4. 권리 분석 요약

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 말소기준권리 하위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 임차인 현황 및 권리관계는 최종 확인 시 변동이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주택과 상가가 혼재된 지역에 위치하며, 주변에 숙천초등학교가 있어 교육수요와 배후주거단지의 영향을 받는 지역입니다.

* 상업시설과의 연계성도 있어 일정 수준의 유동인구와 상업 활동이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 숙천초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 용이합니다.

5.2. 교통

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

5.3. 편의시설

* 주변 상가 및 주거지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역 검색 결과, 본 물건과 인접하여 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장과 실제 현황의 가구 수 차이: 일반건축물대장상 2층 2가구, 3층 1가구이나 실제로는 2층 및 3층 각 3가구로 조사되었습니다. 이는 향후 건축법 위반 등에 따른 행정 제재나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함 매각: 토지 감정평가에서는 제시외 물건이 없다고 기재되었으나, 건물 평가에서는 부합물 수준의 제시외 건물(기호 ㄱ, ㄴ)이 존재하며 일괄매각 대상에 포함됨을 명시하고 있습니다. 이에 대한 소유권 및 법적 문제를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 정보 확인: 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석되나, 실제 명도 시점의 정확한 상황과 미납 차임, 원상복구 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구 동구 사복동 소재의 다가구주택으로, 숙천초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 비교적 양호합니다.

* 감정가는 10억 3천만원대이며, 토지 및 건물 면적은 각각 251.30㎡, 396.66㎡입니다.

* 등기부상 주요 권리는 말소기준권리인 근저당권 하위로 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 건축물대장과 실제 현황의 가구 수 차이, 제시외 건물 포함 여부 등은 명확한 확인 후 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 숙천초등학교 인접: 교육 환경이 우수하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 주거 및 상가 혼용 지역: 지역의 지속적인 발전 가능성을 기대할 수 있으며, 복합적인 상권 특성을 가집니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하위 권리는 소멸되므로 명확한 권리 분석 하에 접근 가능합니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,032,570,400원입니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본 물건의 현재 시세, 주변 유사 부동산의 거래 사례, 예상 임대 수익률, 명도 관련 예상 비용, 수리 및 유지보수 비용, 취득세 및 기타 세금 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필수적입니다.

* 감정가를 기준으로 하되, 물건의 현황과 미래 가치, 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.