나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10184 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 2037 천안두정역푸르지오 104동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '1호선 두정역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 노선버스정류장 및 전철역까지의 거리 및 운행빈도수 등을 고려할 때 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등. 창호 : 샤시창호 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 및 난방설비, 화재탐지 및 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, '건부지(아파트 및 부속상가)'로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12M, 남서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로를 통해 단지와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(두정푸르지오아파트), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-1138, 보행자전용도로)(저촉), 어린이공원(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안도솔유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안두정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안도솔유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10184 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 2037 천안두정역푸르지오 104동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 400,000,000원

면적

* 토지 지분면적: 47.24㎡ (약 14.28평)

* 건물면적 (분양면적): 101.91㎡ (약 30.83평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 충OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

* '1호선 두정역' 동측 인근에 위치합니다.

* 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 무난합니다.

교통 상황

* 차량 진출입이 가능하며, 노선버스정류장 및 전철역까지의 거리, 운행 빈도수를 고려할 때 교통 상황은 보통입니다.

도로 상태

* 북측으로 노폭 약 12M, 남서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로를 통해 단지와 연계됩니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

* 대로3류, 소로1류, 소로2류, 소로3류, 중로2류 도로와 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안도솔유치원, 천안두정초등학교), 절대보호구역(천안도솔유치원), 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

* 어린이공원 및 일부 소로(소로3류) 저촉 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 9월 4일 접수된 광주은행 근저당 (을8, 242,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(갑8, 갑12, 갑15, 갑18, 갑21, 갑22, 갑23, 을8)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 지상권 개요는 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권 및 생활정보

상권 분석

* 주변에 아파트 단지와 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

생활 정보

* 아파트명: 천안두정역 푸르지오

* 사용승인일: 2009년 11월 26일입니다.

* 단지 규모: 12동, 937세대입니다.

* 주차: 총 353대(지하 21대, 지상 6대 - 이는 개별 동 또는 유닛 기준일 수 있으며, 총 주차 대수는 353대입니다).

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 교통: 1호선 두정역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 이마트, 롯데마트, 신세계백화점, 단국대학교병원 등이 위치합니다.

* 교육시설: 천안두정초등학교, 천안도솔유치원이 인근에 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

임대 관계 미상

* 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 월세 정보가 미상이므로 인수 여부와 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 저촉 사항

* 어린이공원 및 일부 소로(소로3류) 저촉 사항은 건축 관련 규제나 단지 접근성에 영향을 줄 수 있으나, 현재 아파트 건물 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

주변 혐오시설

* 현재까지 파악된 정보 및 검색 결과상, 해당 물건 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 천안시 두정동의 '천안두정역 푸르지오' 아파트로, 1호선 두정역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 2009년에 준공된 아파트로 단지 규모가 크고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임차인 현황이 미상으로 명도 시 주의가 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

역세권 입지

* 1호선 두정역과 가까워 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

안정적인 주거 환경

* 대규모 아파트 단지로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

권리 관계 명확

* 말소기준권리 이하 채권은 소멸 예정으로 권리 인수에 따른 위험이 적습니다.

넓은 주거 면적

* 101.91㎡ (약 30.8평)의 공급 면적으로 넓은 주거 공간을 확보할 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

현 시세 분석

* 최근 실거래가 (2026년 7월) 기준, 84.98㎡ (약 25.7평)의 전용면적을 가진 아파트의 거래가는 310,000,000원에서 333,000,000원 사이로 확인됩니다 [cite: json].

* 이를 평당 가격으로 환산 시 약 12,060,000원에서 12,960,000원 수준입니다.

* 본 물건의 공급면적은 101.91㎡ (약 30.8평)으로, 이는 최근 실거래가 아파트보다 넓은 면적입니다.

* 정확한 전용면적 데이터가 제공되지 않아 추정치로 계산 시, 약 301,550,000원 내외로 시세가 추정될 수 있습니다.

* 그러나 감정가는 400,000,000원으로, 최근 실거래가 추정치보다 상당히 높게 책정되었습니다.

* 아파트 층수(3층)는 고층 대비 선호도가 낮을 수 있으나, 넓은 면적과 감정가를 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

예상 입찰가

* 395,000,000원

* 감정가(400,000,000원)와 최근 실거래가 추정치(약 301,550,000원) 사이에서, 넓은 면적과 아파트의 입지적 장점을 고려하여 감정가 수준에 가깝게 접근하는 것을 고려할 수 있습니다. 다만, 3층이라는 점과 실제 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.