나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10150 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 979 천안백석푸르지오 103동 16층 1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '환서초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하고, 인근에 간선도로, 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 중 제16층 제1603호로서, (2010년 2월 25일 사용승인) 외벽 : 석재타일, 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감 바닥 : 타일, 마루깔기 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 지하 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지는 동측, 남측, 북측으로 중로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 양 호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2016 -10-04)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 바울 유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해여림유치원 상대보호구 역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(환서중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(환서초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역(해여림유치원 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경10150 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 979 천안백석푸르지오 103동 16층 1603호

* 용도: 아파트

* 감정가: 307,000,000원

* 전용면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

* 대지권 면적: 42.81㎡ (약 12.95평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 천OOO

* 준공년월: 2010년 2월 25일

* 해당 동/층/호: 103동 / 16층 / 1603호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '환서초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하여 주택지대로서의 입지 환경은 전반적으로 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

단지는 동측, 남측, 북측으로 중로에 접하고 있어 차량 통행 및 단지 진입이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로 관련 법규, 가축사육제한구역, 그리고 환서초등학교, 환서중학교, 유치원 관련 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 27일 접수된 천안신용협동조합 근저당권 (을4) 입니다.

* 등기부상 권리 내역

* 소유권보존: 주식회사 나라씨앤디 (2010-03-25)

* 소유권이전: 최병헌 (2010-04-30)

* 근저당권: 천안신용협동조합 (2017-04-27, 204,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 천안신용협동조합 (2021-01-04, 94,600,000원) - 매각으로 소멸

* 근저당권: 윤석준 (2025-11-24, 90,000,000원) - 매각으로 소멸

* 가압류: 현대캐피탈 (2026-01-26, 12,843,322원) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 천안신용협동조합 (2026-01-27, 200,995,828원) - 본건 경매 개시, 매각으로 소멸

* 가압류: 충남신용보증재단 (2026-03-04, 26,000,000원) - 매각으로 소멸

* 가압류: 신한카드 (2026-03-04, 82,886,420원) - 매각으로 소멸

* 가압류: 하나카드 (2026-03-10, 5,664,169원) - 매각으로 소멸

* 7번 근저당권 가처분: 충남신용보증재단 (2026-03-19) - 매각으로 소멸

* 등기부채권 총액: 515,993,911원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 특이사항 없음. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 아파트 단지 특성

본건은 '천안백석푸르지오' 단지 내에 위치하며, 해당 단지는 2010년에 사용 승인된 아파트로 총 9개 동, 746세대로 구성되어 있습니다.

* 주변 상업시설

아파트 단지 인근에 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 쇼핑, 외식, 편의시설 이용이 편리합니다.

* 지역 경제 연관성

주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 주변의 교육 시설과 함께 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설

단지 바로 북측에 환서초등학교가 인접해 있으며, 환서중학교가 가까운 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 마트, 은행, 병원 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경

아파트로서 방 3개, 거실, 욕실 2개, 주방/식당, 발코니 등으로 구성된 일반적인 주거 공간입니다.

* 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 놀이터, 커뮤니케이션 공간 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 교육환경 보호구역

환서초등학교, 환서중학교, 유치원 등이 인접하여 교육환경 보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 통상적인 아파트 단지에서 흔히 볼 수 있는 사항으로, 실질적인 제약으로 작용할 가능성은 낮습니다.

* 가축사육제한구역

일부 지역이 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 해당 물건지의 직접적인 영향을 주는 사항은 확인되지 않습니다.

* 임대관계 미확인

현 임차인 현황이 '미상'으로 되어 있어, 명도 관련 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 백석동에 위치한 천안백석푸르지오 아파트로서, 입지, 교통, 주거 환경 면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 환서초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수하며, 단지 내 및 인근 편의시설 이용이 편리합니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 행사에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대관계가 미상이라는 점은 명도 시 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다. 전반적으로 안정적인 주거 가치를 지닌 아파트로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군: 환서초등학교 및 환서중학교가 인접하여 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

* 안정적인 시세: 최근 거래 사례를 볼 때, 본 물건의 감정가 수준에서 안정적인 시세를 형성하고 있으며, 대규모 아파트 단지의 브랜드 가치를 가지고 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 간선도로 접근성이 좋고, 주변 상업시설 이용이 편리하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

최근 유사 면적 (84.7767㎡ ~ 84.887㎡)의 거래 사례는 2026년 7월에 30,400만원 ~ 31,000만원 수준입니다. 본건의 감정가는 307,000,000원(30,700만원)입니다.

16층의 중간층이며, 유사 면적의 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 30,700만원 내외로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정

일반적인 경매 낙찰률 및 경쟁률을 감안할 때, 시세 대비 100% ~ 105% 수준에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 315,000,000원에서 325,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근할 경우 315,000,000원(삼억 천오백만원), 경쟁이 치열할 경우 325,000,000원(삼억 이천오백만원) 내외에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 보고서에서는 320,000,000원(삼억 이천만원)을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.