나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10165 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1279 라이프타운 101동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2026.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 천안시 서북구 쌍용동 소재 "쌍용중학교" 동측에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트 단지와 근린생활 시설등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕의 지하1층 지상15층 아파트의 14층 1401호로서 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 난방설비, 공용승강기 등이 설치되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 유사한 토지로 아파트 단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 전체를 중심으로 중로 및 소로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2018-06-21)(쌍용2지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2023-08-01)(중로1-16)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(늘사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예랑유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안쌍용중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안쌍용초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(늘사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(예랑유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안쌍용초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경10165 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1279 라이프타운 101동 14층1401호

* 용도: 아파트

* 전용면적: 95.96㎡ (약 29.03평)

* 건물총면적: 95.96㎡ (토지지분 포함)

* 감정가: 229,600,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

2. 입지조건

* 2.1.주변 환경

본건은 충남 천안시 서북구 쌍용동 소재 "쌍용중학교" 동측에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설 등이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

* 2.2.교통 및 도로

차량 접근성이 용이하며, 단지 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 전체를 중심으로 중로 및 소로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 2.3.토지이용계획

해당 토지는 도시지역(천안도시지역) 내 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(쌍용2지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류, 중로1류, 중로3류 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 여러 교육환경 보호구역(유치원, 초등학교, 중학교)이 인접해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 2.4.단지 정보

아파트 명칭은 라이프타운아파트로, 1994년 11월에 사용 승인되었습니다. 총 7개 동, 540세대의 대단지이며, 본건은 101동 14층(총 15층)에 위치합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다. 주차는 총 647대가 가능합니다.

3. 권리분석

* 3.1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 15일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액 169,200,000원)입니다.

* 3.2.소멸/인수 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들(천안시 압류, 한국자산관리공사 임의경매, 주식회사하나자산신탁 가압류)은 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 등기부등본상 기재되어 있으나, 구체적인 개요 및 내용은 현재 파악되지 않아 주의가 필요합니다.

* 3.3.임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 구체적인 임대차 관계, 보증금 및 차임에 대한 상세 정보는 미상입니다. 따라서 실제 점유 관계 및 임차인 존재 여부에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 라이프타운 아파트는 대규모 주거 단지 내에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이합니다. 이는 지역 내 안정적인 주거 수요를 뒷받침하는 요소입니다.

5. 생활정보

* 5.1.편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등 기본적인 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 5.2.교육환경

인근에 쌍용중학교, 쌍용초등학교가 위치하며, 늘사랑유치원, 예랑유치원 등 다수의 유치원이 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 본 물건지 주변은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설 보호 측면에서 안정적입니다.

* 5.3.주변 시설 (외부 검색 결과)

주변에는 공원, 마트, 은행 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 본 물건지 인근에서는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1.임대차 불확실성

구체적인 임대차 관계 및 보증금/차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 점유 현황에 대한 면밀한 사전 조사 및 현장 확인이 반드시 요구됩니다.

* 6.2.권리관계의 불분명성

매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 세부 내용이 현재 명확하지 않아, 해당 권리가 실질적으로 존재하는지 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 6.3.건물 노후화

1994년에 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 관리에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

충남 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 라이프타운 아파트 14층 물건으로, 우수한 학군과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 임차인 정보의 불확실성과 매각 후 소멸되지 않는 지상권에 대한 추가적인 확인이 필요한 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내에서 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 95.96㎡ (약 29평)의 면적은 실수요자 및 투자자 모두에게 선호도가 높은 편입니다.

* 14층이라는 고층으로 일조권 및 조망권 확보에 유리하여 상품 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 면적(95.96㎡)의 거래가는 18,300만원에서 18,500만원 수준으로 파악됩니다. 또한, 동일 단지 내에서 99.77㎡ 면적이 15층에 20,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 14층으로 고층에 해당하며, 면적, 층수, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 19,000만원에서 21,000만원 범위로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 약 20,000만원 내외를 목표 입찰가로 제시합니다. (실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경매 진행 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.