나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10151 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1438 학산리젠다빌3차 5층505호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "롯데마트" 동측 인근에 위치하며, 인근은 숙박시설, 각종 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 5층 505호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 등임.

이용상태

도시형생활주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음. ※현장조사시 폐문 부재등으로 인해 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 기준 북측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 27m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 도시지역(천안도시지역),일반상업지역,시가지경관지구(중심),지구단위계획구역 (북부2지구),대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(타법 에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 천안지원 2026타경10151 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1438 학산리젠다빌3차 5층505호

건물명: 학산리젠다빌 3차

1.2. 물건 현황

용도: 근린상가 (※ 감정평가서 상 이용상태: 도시형생활주택 등)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 8.59㎡ (약 2.60평)

토지지분: 8.5861㎡ (약 2.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.72㎡ (약 15.04평)

건물지분: 49.72㎡ (약 15.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOO (천안신용협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "롯데마트" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재하는 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 소재 토지 기준 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 27m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부채권 총액: 257,686,420원.

말소기준권리: 2016년 3월 31일 접수된 천안신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

경매개시결정은 2026년 1월 27일 접수된 천안신용(천안신용협동조합)의 임의경매 (갑5)입니다.

이 외 가압류 등기(갑6, 갑7)가 존재하나 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김혜숙

보증금: 25,000,000원

차임: 480,000원

전입일자(사업일자): 2023년 4월 17일

확정일자: 2023년 3월 14일

배당신고일자: 2026년 4월 1일

대항력: 없음.

※ 임차인 김혜숙은 대항력이 없어 보증금 25,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

3.3. 인수되는 보증금 합계

0원.

임차인 현황 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 "롯데마트" 인근에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역에 속합니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 숙박시설, 다가구주택 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

롯데마트 인근이라는 지리적 이점으로 인해 높은 유동인구와 지역 내 배후수요 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

4.3. 특이사항

건물은 공동주택 및 제1,2종 근린생활시설로 이용 가능하게 건축되었으나, 현재는 도시형생활주택 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. [cite:11, from JSON]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데마트 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 성정공원이 가까이 있어 도심 속 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5.2. 교통

차량으로의 접근이 용이하며, 인근 간선도로 및 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 가능성

건축물대장상 공동주택 및 근린생활시설로 건축되었으나, 현재는 도시형생활주택 등으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. [cite:11, from JSON] 이는 향후 건물 이용 또는 재건축 시 용도 변경 또는 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 설비 정상 작동 여부

현장 조사 시 폐문, 부재 등으로 인해 건물 내 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 등)의 정상 작동 여부를 확인하지 못했습니다. [cite:2, from appraisal summary] 실제 점유 및 이용 시 점검 및 수리가 필요할 수 있습니다.

6.3. 가축사육제한구역

해당 물건은 가축사육제한구역에 포함되어 있으나, 일반적인 상가 또는 주거용도로 이용 시 큰 제약은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동의 롯데마트 인근에 위치한 학산리젠다빌 3차 내 상가/주택 겸용으로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 임차인 김혜숙의 경우 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. [cite:11, from appraisal summary] 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용상태 간의 차이점 및 설비의 정상 작동 여부에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 롯데마트 인근 상권으로 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

* 교통 편리성: 간선도로와 대중교통 이용이 용이하여 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 단순: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 상업 및 주거 복합 지역: 다양한 용도로의 활용 가능성을 지닙니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사, 주변 유사 물건의 최근 매각 사례 비교 분석, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다. 다만, 권리상 인수 부담이 0원이므로 감정가 120,000,000원을 기준으로 시장 가치를 평가하여 산정할 수 있을 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.