나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30076 [1] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 246 충북혁신도시센트레빌 511동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면과 진천군 덕산읍 일대에 조성된"충북혁신도시"의 맹동면 동 성리 소재하고 있는 "동성초등학교" 서측 인근에 위치하고 있는 "충북혁신도시 센트레빌아파 트" 제511동 20층 2002호이며, 주위는 아파트단지(엘에이치(LH)쌍용예가아파트,센트레빌아파 트 등),상가지대등으로 형성된 지역으로서 상가,관공서,금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며,대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등 교통사정 보통임.

건물의 구조

본건은 2014.05.15자로 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트조 스라브지붕 24층 건내 20층 2002호로서 외벽:석재붙임,세멘몰탈위 페인트 등 마감. 내벽:벽지도배 등 마감. 창호:알미늄 샷시창. 바닥:목재온돌마루 등 마감

이용상태

본건은 아파트(방3,거실,주방/식당,화장실2,현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

개별보일러에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비,화재경보 및 소화전설비 등을 갖추고 있으며 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 단지는 인접지와 경사를 이루고 있으나 부분적으로 평탄하게 조성하였으며, 단지 형상은 부정형으로서 아파트 11개동 및 단지내 상가건물 등 부속시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트가 소재하는 단지 북동측으로 광로,남동측으로 왕복2차선 도로와 접하고 있어 인접도로 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),제3종일반주거지역(2015-12-31),지구단위계획구역,중로2류(폭15m~20m) (2020-01-10)(중(집)2-9)(접함),가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)(가축분뇨의 관 리및 이용에 관한법률),상대보호구역(2014-03-07)(음성교육지원청 고시 제214-14호)(교육환 경 보호에 관한 법률),상대보호구역(2023-02-24)(동성고등학교)(교육환경 보호에 관한 법률) ,절대보호구역(2014-03-07)(음성교육지원청 고지 제214-14호)(교육환경 보호에 관한 법률), 혁신도시개발예정지구(혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법),중점경관관리구역(2020-04-06).

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경30076 (1)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 246 충북혁신도시센트레빌 511동 20층2002호

용도: 아파트

감정가: 260,000,000원

토지면적: 61.64㎡ (약 18.65평)

건물면적: 84.53㎡ (약 25.57평)

토지/건물 일괄매각

1.2. 경매정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충북혁신도시에 위치하며, 동성초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지(엘에이치(LH)쌍용예가아파트, 센트레빌아파트 등)와 상가지대로 형성되어 있으며, 상가, 관공서, 금융기관 등 생활 편의시설이 인근에 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지 북동측으로 광로, 남동측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 인접 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 5월 16일 접수된 주식회사 케이뱅크의 가압류(갑3)입니다. 이 기준 권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권보존: 한국토지주택공사 (2014.05.26)

* 소유권이전: 유봉기 (2014.07.25) - 매매

* 가압류: 주식회사 케이뱅크 (2025.05.16, 34,446,645원) - 말소기준권리

* 가압류: 에스비아이저축은행 (2025.07.04, 21,041,737원) - 말소

* 강제경매: 에스비아이저축은행 (2026.02.05, 23,085,841원) - 말소 (채권자 주OOOOOOOOOOOOO 관련)

* 가압류: 주식회사 케이뱅크 (2026.03.25, 11,734,426원) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024-01-31

* 배당신고일자: 2026-03-16

* 대항력: 있음

* 비고:

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 다만, 제공된 정보 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 예상치 못한 상황을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 충북혁신도시는 아파트 단지와 상업 시설이 복합적으로 형성된 지역입니다. 인근에 다양한 상업 시설, 금융기관, 관공서 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 교육시설: 동성초등학교 인근 위치

* 생활편의시설: 인근 상가, 관공서, 금융기관 등

* 주거환경: 아파트 단지 및 상업지대가 혼재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 단지명: 충북혁신도시센트레빌

* 주소: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 246

* 세대수: 1074세대 (11개동)

* 사용승인일: 2014년 5월 15일

* 주차: 총 1080대 (지하 23대, 지상 4대/동 추정, 총 228대 명시 오류 가능성 있음. 총 1080대 정보 활용)

* 최고층/최저층: 25층/1층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 것으로 판단되더라도, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내에 위치한 아파트로, 우수한 생활 편의시설과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2014년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적 84.53㎡(약 25.57평)으로 수요가 많은 중형 평형입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 명도 과정에서의 주의가 요구되는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 내 주요 아파트 단지로서 지속적인 수요 기대.

* 인근 편의시설 및 교육 시설 접근성 우수.

* 비교적 최근 연식의 아파트.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 면적(84.53㎡)의 아파트가 2026년 6월 20층 매물이 235,000,000원에 거래되었으며, 23층 매물이 220,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 260,000,000원으로 제시되어 있으나, 최근 실거래가를 고려할 때 낙찰가율이 감정가보다는 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 대항력 있는 임차인 존재 및 명도 비용 등을 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 최근 실거래가 상단인 235,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하거나, 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 (84.53㎡ 기준): 220,000,000원 ~ 235,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 235,000,000원 (본 물건의 20층 매물가 235,000,000원 참고)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.