나이스옥션 법원경매 강릉 2026타경10 [1] 강원특별자치도 동해시 천곡동 415 천곡주공4차아파트 413동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지인 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 천곡동 소재 "동해삼육초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 단독주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때, 대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브경사지붕위기와 5층 중 2층 201호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 완경사 토지로서, 현황 "아파트부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 출입하고 있으며, 지상주차장시설 등이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(고도지구-12), 소로2류(폭8M~10M)(소로2-111)(접합), 중로1류(폭20M~25M)(중로1-4)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(북평여자고등학교, 천곡초등학교, 삼육초등학교, 성호유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(성호유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>이며, 415번지는 대로1류(폭35M~40M)(대로1-3)(저촉) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2026타경10 (1)

소재지: 강원특별자치도 동해시 천곡동 415 천곡주공4차아파트 413동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 83,000,000원

건물면적 (전용면적): 47.31㎡ (약 14.32평)

분양면적: 제공된 자료에 특정 호실의 분양면적 정보는 명확히 기재되어 있지 않습니다.

토지면적: 59.72㎡ (약 18.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 동해시 천곡동에 위치하며, "동해삼육초등학교" 남동측 인근입니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 아파트 단지, 단독주택, 주상용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 9월 24일자 신한은행 근저당권 (을3) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리(갑구, 을구)는 매각으로 소멸될 예정입니다. (을3 근저당권, 갑4 가압류, 갑5 압류, 갑6 임의경매 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 등기부채권 총액: 154,300,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 주의: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지, 그들의 보증금 및 차임은 얼마인지 등 현장 조사 및 별도 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 명도에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 천곡주공4차아파트는 동해시 내 주요 주거 지역 중 하나입니다.

* 주변에는 주거시설 외에 소규모 근린생활시설들이 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대 및 복리시설이 마련되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 동해삼육초등학교가 인근에 위치하며, 북평여자고등학교, 성호유치원 등도 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역, 절대보호구역 해당)

* 편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량으로 동해 시내 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 주거 환경: 아파트 단지 내에서 일상생활을 영위하기에 무리가 없습니다.

* 건축년도: 1989년에 건축 승인되어 1991년에 사용승인되었으며, 노후화가 진행된 아파트입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1989년 준공으로 준공된 지 30년 이상 경과하여 건물의 노후화가 상당하며, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 재건축 또는 리모델링 관련 사항은 장기적인 관점에서 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(12m), 소로2류, 중로1류 접합, 대로1류 저촉 등 다양한 도시계획시설에 묶여 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 학교보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문 시 주변 환경을 다시 한번 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 동해시 천곡동에 위치한 천곡주공4차아파트 413동 2층 201호로, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

건축 연도는 1989년으로 노후화된 편이지만, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설과의 조화, 초등학교 인접 등 기본적인 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이므로 정확한 점유 현황 파악 및 명도 협상이 중요한 과제입니다.

토지이용계획상 도시계획으로 인한 제약 사항이 일부 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동해시 내에서 비교적 합리적인 감정가로 시장에 나온 아파트 경매 물건입니다.

* 최근 거래된 유사 면적, 유사 층의 매매 사례(47.01㎡, 2층, 7,200만원)와 비교했을 때, 본 건의 감정가(8,300만원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 입찰가 산정 시 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 동해시의 지역 개발 동향 및 부동산 시장의 전반적인 흐름을 주시하며 시세 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 노후된 아파트라는 점은 리스크 요인이지만, 재건축/리모델링 이슈 발생 시 가치 상승 잠재력도 함께 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 83,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(47.01㎡)의 2층 매물이 7,200,000원에 거래된 사례가 있습니다.

또한, 다른 2층 매물(39.69㎡)은 82,500,000원에 거래된 것으로 나타나, 시세의 범위가 넓게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

종합적인 시세 및 감정가, 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 77,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

이는 감정가의 약 93%, 유사 면적 거래가의 약 107% 수준입니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 경쟁 상황 예측, 본인의 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.